MAC na Midia | Estadão

O destino do Elevado João Goulart, mais conhecido como Minhocão – que completou 50 anos em janeiro –, continua a ser tema de debate em São Paulo. Aprovado na Câmara dos Deputados em 2014, o Plano Diretor Estratégico decidiu que a estrutura, inaugurada em 1971 pelo ex-prefeito Paulo Maluf, teria um novo destino. A ideia era desativá-la como via de trânsito para transformá-la em parque ou demolir por completo. E a questão vem se arrastando desde então.

Enquanto a prefeitura defende a implantação do Parque Minhocão, arquitetos e urbanistas questionam se essa é a melhor saída. Segundo a assessoria de comunicação da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, a Lei nº 16.833, aprovada em 2018, estabeleceu a desativação gradativa do Elevado como via de circulação veicular, o estímulo à realização de atividades culturais e esportivas nos períodos de interdição ao tráfego e a obrigatoriedade de propor a transformação parcial ou total da estrutura em parque por meio de um Projeto de Intervenção Urbana (PIU). A lei chegou a ser suspensa por uma liminar do Tribunal de Justiça de São Paulo em junho de 2019, mas a prefeitura conseguiu a cassação no mesmo ano e deu andamento ao PIU Minhocão.

“A gestão defende que a melhor forma de aprofundar os estudos técnicos e de qualificar o debate com a população diretamente afetada, e também de toda a cidade, para ao fim definir a melhor solução para o Minhocão, é através da continuidade do PIU”, informou a assessoria, lembrando que o projeto de oito acessos verticais de pedestres ao Elevado já foi licitado em outubro de 2020 e deve ser concluído no primeiro semestre de 2021. A implantação de gradis de segurança e portões de controle de acesso também foi iniciada no ano passado e está em fase final de execução, de acordo com a Secretaria.

Independentemente do desfecho, o mercado imobiliário em torno do Elevado já está aquecido. De acordo com dados levantados pela Apto, a busca por imóveis próximos ao Minhocão cresceu 53% nos últimos 6 meses, com destaque para o bairro de Santa Cecília, que teve aumento de 162%.

Uma das incorporadoras que apostam há algum tempo na valorização da região é a MAC, responsável por quatro empreendimentos “made in Minhocão”. O primeiro, lançado em 2007, foi o Varanda Expressions, prédio tombado em frente ao viaduto que teve 100% das unidades vendidas de pronto. Em outubro de 2014, quando se começava a falar em Parque Minhocão, veio o Cosmopolitan Higienópolis, seguido pelo Cosmopolitan Santa Cecília, em abril de 2015. O último foi o coliving IS Consolação, lançado em agosto de 2020, que já teve 92% das unidades vendidas.

Perto da Universidade Presbiteriana Mackenzie, da Faculdade de Medicina da Santa Casa e da estação Higienópolis-Mackenzie do metrô, o empreendimento vai ocupar o número 423 da rua Major Sertório. Além dos estúdios e apartamentos de 1 ou 2 dormitórios, o IS Consolação terá terraço com churrasqueira, bar e lounge com hidromassagem, coworking, sala de reuniões, espaço para animais de estimação, sala de ginástica, espaço delivery e bicicletário.

Outra a apostar no entorno é a imobiliária Refúgios Urbanos, que tem forte foco arquitetônico. “A arquitetura dos prédios em volta do Minhocão, fruto da verticalização que começou nos anos 50, fez com que o local entrasse novamente na jogada e o mercado imobiliário voltasse a investir ali”, diz Octavio Pontedura, sócio da empresa.

O perfil dos compradores é bem específico. “São pessoas que têm um limite de recursos para investir e escolhem o lugar porque conseguem comprar um imóvel com mais área”, explica. Segundo Pontedura, o destino do Minhocão não costuma interferir na escolha. “Se vai virar parque ou não, demolir ou não, são questões que ainda não contam como fator decisivo, porque estamos longe de uma definição”, acredita. O engenheiro conta que o assunto sempre surge, mas que se entende ser uma discussão de longo prazo, politicamente delicada e urbanisticamente complexa. “Acredito que, independentemente da decisão, a região vai se valorizar e o entorno vai mudar.”

O mercado tem seu ritmo, mas a gentrificação – termo que define o fenômeno de valorização de uma região, alterando as dinâmicas e composição do local e afetando a população de baixa renda que lá vive – é uma das principais preocupações dos especialistas. “Essa lei, considerada inconstitucional em junho de 2019, contraria as diretrizes do Plano Diretor Municipal”, diz a arquiteta e urbanista Simone Gatti, representante do Instituto de Arquitetos do Brasil em São Paulo (IABSP) no Conselho Municipal de Política Urbana e na Comissão Executiva da Operação Urbana Centro.

As diretrizes propõem três alternativas para o Minhocão: a transformação parcial em parque, a transformação total em parque ou a demolição. “A possibilidade de demolição foi completamente ignorada pela lei e a definição de que o Minhocão seria transformado em parque não é respaldada por estudos técnicos que apontem a melhor solução para a cidade, tampouco por um processo participativo realizado sobre o debate dessas evidências”, diz a especialista.

Ela afirma não ser contra o Parque Minhocão, até porque o viaduto já foi incorporado pela população como espaço público de lazer. “Mas é preciso entender se ele é a melhor opção para a cidade e, se for, que seja implementado de forma tecnicamente responsável, inclusiva e democrática”, conclui.

Até janeiro, o INCC-M, espécie de inflação do setor, subiu 9,39%. A maior pressão vem dos materiais, com alta de 16,86%.

Para Setin, o mercado está assimilando os aumentos. “Tomei um susto”, disse. “Mas eu sou um liberal, entendo que a lei de mercado é soberana.” Como havia estoque, os preços finais ainda não subiram.

O diretor de engenharia técnica da Direcional, Rafael Valadares, prevê que a cadeia de abastecimento se equilibre nos próximos meses. Segundo ele, a variação de preços está sendo diluída entre cerca de 100 itens e não chega ao valor do imóvel.