Amortização de financiamentos: o que é e como funciona

Se você está planejando adquirir um imóvel ou já possui um financiamento em andamento, é importante compreender como funciona a amortização e como ela pode afetar suas finanças e prazos. 

Neste artigo, vamos explorar o que é a amortização de um financiamento, como ela funciona e quais as principais modalidades utilizadas no mercado. Entender esse processo pode ajudá-lo(a) a tomar decisões mais conscientes e planejar melhor suas finanças.

Então, vamos mergulhar nesse universo e desvendar os segredos da amortização de financiamentos? Continue lendo até o final e saiba tudo o que você precisa para tomar as melhores decisões financeiras.

O que é amortização de financiamento

A amortização de financiamento é um processo fundamental para quem adquire um imóvel ou realiza um empréstimo. Trata-se do pagamento gradual do valor principal do empréstimo, ou seja, é a forma de quitar o saldo devedor ao longo do tempo. 

Basicamente, cada parcela paga inclui uma parte referente aos juros e outra parte destinada à redução do valor total. Dessa forma, a amortização permite que você gradualmente “pague” o financiamento, até que o saldo devedor seja quitado. 

É uma estratégia financeira que ajuda a tornar o pagamento do empréstimo mais viável e controlado. 

Como funciona o amortizar financiamento?

O funcionamento da amortização de financiamento imobiliário é relativamente simples. Ao adquirir um imóvel ou realizar um empréstimo, você concorda em fazer pagamentos mensais ao longo de um determinado período.

Cada parcela inclui uma parte referente aos juros e outra parte destinada à redução do saldo devedor. Com o tempo, a proporção entre os juros e a amortização vai mudando, de forma que as parcelas se tornam cada vez mais direcionadas à quitação do valor principal. Dessa forma, a dívida é gradativamente reduzida até ser completamente quitada ao final do prazo acordado. 

Essa estrutura permite que você planeje melhor suas finanças e visualize o progresso na quitação do financiamento. 

Amortização SAC

A amortização SAC, Sistema de Amortização Constante, é uma modalidade de amortização em que o valor das parcelas é decrescente ao longo do tempo. Isso significa que a cada pagamento, a parcela destinada à amortização do saldo devedor é constante, enquanto a parte referente aos juros diminui.

 Essa forma de amortização permite que você reduza a dívida de forma mais acelerada nos primeiros anos, tornando-se uma opção interessante para quem deseja quitar o financiamento mais rapidamente.

Amortização Price

Por outro lado, a amortização PRICE, também conhecida como Sistema Francês de Amortização, é caracterizada por parcelas fixas ao longo de todo o período de pagamento. 

Nesse sistema, a parte referente aos juros é maior no início do financiamento e vai diminuindo gradativamente, enquanto a parte destinada à amortização aumenta. Dessa forma, o valor das parcelas permanece constante ao longo do tempo, proporcionando uma previsibilidade financeira e facilitando o planejamento.

A principal diferença entre as duas modalidades está na forma como as parcelas são calculadas e distribuídas ao longo do tempo. 

Enquanto a amortização SAC prioriza a redução acelerada do saldo devedor, a amortização PRICE oferece parcelas fixas que se ajustam melhor a orçamentos previsíveis.

Vamos entender melhor com um exemplo prático: suponha que você tenha um financiamento de R$ 200.000 com prazo de 20 anos e taxa de juros de 8% ao ano. Na amortização SAC, as parcelas iniciais seriam maiores, pois a parte referente aos juros seria maior nesse período. Já na amortização PRICE, as parcelas seriam constantes ao longo do tempo, facilitando o planejamento financeiro.

É importante considerar seus objetivos financeiros, capacidade de pagamento e perfil de investidor ao escolher entre as duas modalidades. Cada uma tem suas vantagens e desvantagens, e a melhor opção pode variar de acordo com suas necessidades. Consultar um especialista financeiro e fazer simulações pode ajudá-lo a tomar a decisão mais adequada.

Agora que você entendeu as diferenças entre a amortização SAC e a amortização PRICE, pode escolher a modalidade que melhor se encaixa nos seus planos. Lembre-se de considerar sua capacidade financeira e fazer uma análise detalhada antes de tomar qualquer decisão. 

Quais são as vantagens de amortizar um financiamento?

Amortizar um financiamento traz diversas vantagens para quem está em busca de uma maior tranquilidade financeira. Veja a seguir as principais vantagens de amortizar seu financiamento:

Reduz o saldo devedor

Ao fazer amortizações extras, você reduz o valor total que ainda precisa pagar. Isso significa que o saldo devedor diminui, trazendo um alívio para suas finanças e reduzindo o montante que ainda está sujeito a juros.

Diminui juros e encargos

Com a redução do saldo devedor, os juros e encargos também diminuem. Isso acontece porque os juros são calculados em cima do valor devido. Quanto menor o valor do financiamento, menor será a parcela referente aos juros, o que pode gerar uma economia significativa ao longo do tempo.

Reduz o tempo de pagamento

Ao amortizar o financiamento, você acelera o processo de quitação da dívida. Isso significa que o prazo para pagamento será reduzido, permitindo que você se livre mais rapidamente do compromisso financeiro. Além disso, ao reduzir o tempo de pagamento, você também diminui o valor total pago em juros ao longo do tempo.

É melhor amortizar o saldo devedor ou as parcelas?

Ao decidir entre amortizar o saldo devedor ou as parcelas, é importante considerar seus objetivos financeiros e sua situação atual. Amortizar o saldo devedor significa reduzir o valor total que você ainda deve ao banco, o que resulta em uma diminuição dos juros e encargos ao longo do tempo. Essa opção é recomendada para quem deseja pagar menos juros e quitar o financiamento mais rapidamente. 

Por outro lado, amortizar as parcelas implica em reduzir o valor mensal das prestações, aliviando o impacto no orçamento e proporcionando uma maior folga financeira no curto prazo. Essa opção é interessante para quem busca uma maior tranquilidade financeira no dia a dia. Avalie suas prioridades e capacidade de pagamento, levando em conta seus objetivos e o impacto que cada opção terá em seu orçamento. 

Considere também a possibilidade de fazer amortizações extras ao longo do tempo, buscando equilibrar a redução do saldo devedor e o alívio das parcelas mensais. Consultar um especialista financeiro pode ajudá-lo a tomar a decisão mais adequada para sua situação. Lembre-se de que cada pessoa tem necessidades e objetivos diferentes, por isso é importante avaliar suas opções e escolher aquela que melhor se encaixa em suas circunstâncias individuais.

Como usar o FGTS para amortizar parcelas?

Usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar as parcelas do financiamento pode ser uma ótima opção para reduzir o saldo devedor e aliviar o valor das prestações. Para utilizar o FGTS nessa finalidade, é necessário atender a alguns requisitos, como ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada, não possuir outro imóvel no mesmo município ou região metropolitana e estar enquadrado nas regras estabelecidas pela Caixa Econômica Federal, que é responsável pela administração do FGTS.

 É importante ressaltar que a utilização do FGTS para amortizar as parcelas não quita o financiamento, mas reduz o saldo devedor, o que pode resultar em uma diminuição dos juros e encargos ao longo do tempo. Para realizar essa operação, é necessário comparecer a uma agência da Caixa e solicitar a amortização utilizando o saldo do FGTS. Vale destacar que as regras e condições podem variar, por isso é essencial consultar as informações atualizadas junto à instituição financeira e verificar a disponibilidade de utilizar o FGTS para amortização. 

Utilizar o FGTS para amortizar parcelas é uma oportunidade de aproveitar os recursos disponíveis e promover uma redução no financiamento, aliviando o peso das prestações e trazendo mais tranquilidade financeira.

Quando eu posso amortizar meu financiamento?

Você pode amortizar seu financiamento em diferentes momentos, dependendo das condições estabelecidas pelo contrato e das possibilidades oferecidas pela instituição financeira. Geralmente, é permitido fazer amortizações ao longo do período de financiamento, desde que estejam dentro das regras estabelecidas. 

É importante verificar as condições específicas do seu contrato, pois pode haver restrições ou exigências adicionais. Além disso, é necessário considerar sua situação financeira e verificar se há recursos disponíveis para fazer as amortizações. Avalie também seus objetivos e necessidades, levando em conta que a amortização pode trazer benefícios como a redução do saldo devedor, a diminuição dos juros e encargos e até mesmo a antecipação da quitação do financiamento.

 Caso tenha interesse em amortizar seu financiamento, entre em contato com a instituição financeira responsável pelo seu contrato e informe-se sobre os procedimentos e documentos necessários. Lembre-se de que cada situação é única, portanto, é fundamental analisar suas condições pessoais e financeiras antes de tomar qualquer decisão.

Como calcular a amortização do financiamento?

Uma pergunta comum entre os que desejam ter um melhor entendimento sobre o processo. Existem duas principais formas de cálculo utilizadas: a Tabela Price e a Tabela SAC.

Tabela Price

Na Tabela Price, o cálculo da amortização do financiamento é realizado de forma que as parcelas possuam um valor fixo ao longo de todo o período do empréstimo. Para calcular a amortização pela Tabela Price, é necessário conhecer o valor total do empréstimo, a taxa de juros, o prazo e utilizar uma fórmula específica que leva em consideração esses dados. Com essas informações, é possível calcular o valor da amortização em cada período e assim acompanhar a evolução do saldo devedor.

Tabela SAC

Já na Tabela SAC, o cálculo da amortização é realizado de forma que o valor das parcelas seja decrescente ao longo do tempo. Nessa tabela, a amortização do saldo devedor é fixa e os juros são calculados sobre o saldo remanescente. Para calcular a amortização pela Tabela SAC, também é necessário ter em mãos o valor total do empréstimo, a taxa de juros e o prazo. Utilizando a fórmula apropriada, é possível determinar o valor da amortização em cada período e acompanhar a redução do saldo devedor ao longo do tempo.

É importante ressaltar que existem calculadoras e ferramentas online disponíveis para auxiliar no cálculo da amortização do financiamento, seja pela Tabela Price ou pela Tabela SAC. Além disso, é recomendado consultar a instituição financeira responsável pelo financiamento, pois ela poderá fornecer informações mais detalhadas e específicas sobre as parcelas e o saldo devedor, facilitando ainda mais o acompanhamento e a compreensão do processo de amortização.

O que acontece se eu atrasar o pagamento do financiamento imobiliário?

Caso ocorra um atraso no pagamento, é comum que haja a incidência de multa e juros sobre o valor em atraso. Além disso, o não pagamento das parcelas dentro do prazo estabelecido pode levar a medidas mais severas, como a inclusão do nome em órgãos de proteção ao crédito e até mesmo a possibilidade de execução do imóvel.

Portanto, é fundamental manter a disciplina financeira e cumprir com as obrigações do financiamento de forma pontual. Caso ocorra algum imprevisto que dificulte o pagamento, é recomendado entrar em contato com a instituição financeira o mais breve possível para buscar alternativas e soluções viáveis.

Agradecemos por ter acompanhado este artigo e esperamos ter esclarecido suas dúvidas sobre o assunto. Fique à vontade para explorar outros conteúdos em nosso blog, onde abordamos diversos temas relacionados ao mercado imobiliário. Estamos aqui para ajudar você em sua jornada rumo à realização do sonho da casa própria.