Garantia de imóvel novo: tudo o que você precisa saber
Adquirir um imóvel novo é um marco importante e também um investimento que deve oferecer tranquilidade e previsibilidade. Por isso, compreender como funciona a garantia de um imóvel é essencial para assegurar que a construtora responda por eventuais defeitos construtivos e para que o comprador saiba exatamente quais são seus direitos e deveres.
A garantia de imóvel novo é um direito previsto em lei e representa uma proteção real ao comprador. Ela assegura que o imóvel entregue cumpra padrões de qualidade, segurança e durabilidade exigidos pelas normas da ABNT e pela legislação brasileira.
Neste conteúdo, vamos esclarecer como funciona a garantia de um imóvel recém-adquirido, o que ela cobre, quanto tempo dura e o que você deve fazer para assegurar que seu novo lar esteja em perfeitas condições. Conhecer seus direitos e as responsabilidades do vendedor é fundamental para evitar surpresas e garantir que seu imóvel continue sendo um lar seguro e confortável.
Continue lendo e descubra tudo o que você precisa saber para proteger seu investimento de forma tranquila e segura!
O que é a garantia de imóvel novo?
A garantia de imóvel novo é o direito que o comprador possui de exigir da construtora a reparação de eventuais defeitos que surjam após a entrega das chaves.
Ela funciona como uma proteção legal ao consumidor, assegurando que o bem adquirido esteja de acordo com os padrões de qualidade e segurança previstos em projeto e nas normas técnicas brasileiras.
Essa garantia é amparada por duas legislações principais:
- O Código de Defesa do Consumidor (CDC), que considera a construtora uma fornecedora de serviços e garante a responsabilidade solidária por vícios construtivos;
- O Código Civil (art. 618), que estabelece que o empreiteiro ou construtor responde, durante cinco anos, pela solidez e segurança da obra, tanto em suas partes estruturais quanto em elementos essenciais.
Essa garantia cobre defeitos que possam surgir após a entrega, como rachaduras, infiltrações, falhas elétricas, problemas de impermeabilização ou vícios de acabamento. Esses reparos são de responsabilidade da construtora, desde que sejam comunicados dentro dos prazos e estejam relacionados à execução da obra, não ao uso inadequado ou à falta de manutenção pelo proprietário.
Desde quando existe a garantia de imóvel novo?
A proteção legal do comprador ganhou força com o Código de Defesa do Consumidor, de 1990, que estabeleceu a responsabilidade das construtoras por vícios e defeitos de construção.
Mais tarde, o Código Civil de 2002 consolidou o prazo de cinco anos de responsabilidade pela solidez e segurança da obra, criando um marco jurídico de referência para o mercado imobiliário.
Desde então, a garantia se tornou parte fundamental da relação entre construtor e comprador, promovendo transparência, segurança jurídica e qualidade construtiva.
Como a garantia funciona?
A garantia funciona como uma proteção contra falhas que prejudiquem o uso ou a segurança do imóvel. Ao identificar qualquer irregularidade, o comprador deve comunicar formalmente à construtora, que realiza uma vistoria técnica para confirmar a origem do problema e, se for o caso, providenciar o reparo.
A responsabilidade da construtora é objetiva, ou seja, ela deve reparar o dano mesmo sem culpa direta, desde que a falha decorra da construção e não de mau uso ou ausência de manutenção.
Danos aparentes
São os defeitos visíveis na entrega do imóvel ou identificados logo nos primeiros dias de uso, como falhas em pintura, rejuntes, esquadrias, azulejos ou pequenas infiltrações. Devem ser comunicados em até 90 dias após a entrega, conforme o Código de Defesa do Consumidor (art. 26).
Registrar esses problemas por escrito e com fotos garante que a construtora realize os reparos dentro do prazo.
Danos não aparentes
Os danos não aparentes são falhas que surgem com o tempo e o uso do imóvel, como infiltrações internas, fissuras estruturais ou falhas elétricas e hidráulicas. O prazo para reclamar começa no momento em que o defeito é identificado, e não na entrega do imóvel.
O Código Civil (art. 618) estabelece o período de cinco anos para defeitos que comprometam a solidez e segurança da edificação.
Qual é a diferença entre garantia estrutural e garantia de acabamento imóvel novo?
A garantia de acabamento cobre defeitos estéticos e funcionais, como pintura, portas, pisos ou louças, e tem prazo de até 90 dias a 1 ano, conforme o item e as boas práticas da ABNT NBR 5674.
Já a garantia estrutural protege o imóvel contra falhas que afetem sua segurança, como trincas em vigas, lajes, fundações ou problemas de impermeabilização, com prazo legal de cinco anos. Enquanto a de acabamento trata de correções pontuais, a estrutural garante a integridade e estabilidade da edificação.
O que diz a lei sobre o prazo de garantia de imóvel novo?
O artigo 618 do Código Civil estabelece a responsabilidade da construtora por cinco anos quanto à solidez e segurança da obra. Já o Código de Defesa do Consumidor prevê 90 dias para vícios aparentes e prazo variável para vícios ocultos, que começa a contar a partir de sua constatação.
A ABNT NBR 15575 complementa essa legislação ao definir vida útil mínima para cada sistema da edificação, que pode chegar a 50 anos em estruturas de concreto. Ou seja, mesmo após o prazo legal, a construtora pode ser responsabilizada judicialmente se um defeito grave surgir dentro da vida útil prevista.
Quando a garantia pode passar de 5 anos?
O prazo de cinco anos não é um limite absoluto. Quando o defeito está relacionado a componentes cuja vida útil de projeto é maior, como estruturas, impermeabilizações ou fundações, a responsabilidade pode se estender além deste período.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça confirma que, comprovada falha técnica dentro da vida útil estimada, a construtora continua responsável pelo reparo, mesmo após o prazo de cinco anos.
Qual o prazo de garantia de um imóvel novo?
Os prazos são contados a partir da entrega das chaves, exceto nos casos de vícios ocultos, quando a contagem começa após a descoberta do defeito.
- Até 90 dias: defeitos de acabamento (pintura, rejuntes, pisos, esquadrias);
- Até 1 ano: instalações hidráulicas, elétricas e impermeabilizações;
- 5 anos ou mais: estrutura, fundações e segurança da edificação.
Qual o prazo de responsabilidade da construtora?
A responsabilidade da construtora sobre o imóvel dura até o final do período de garantia, ou seja, 5 anos para problemas estruturais e 90 dias para danos aparentes.
Durante esse período, a construtora deve reparar os danos sem custo para o proprietário, desde que o problema seja dentro das condições cobertas pela garantia.
Após esse prazo, a responsabilidade da construtora diminui, e o proprietário se torna responsável pela manutenção.
O que cobre a garantia de 5 anos da construtora?
A garantia de 5 anos se aplica a uma série de problemas relacionados à estrutura do imóvel que podem afetar tanto sua funcionalidade quanto sua segurança. Entenderemos com mais detalhes o que a garantia cobre e quais problemas podem ser corrigidos sem custos adicionais para o proprietário durante esse período:
Defeitos estruturais
Os defeitos estruturais referem-se a problemas que afetam a integridade física da construção, como rachaduras nas fundações, lajes, vigas ou colunas, que são elementos essenciais para garantir a estabilidade do imóvel.
Esses defeitos podem ser causados por erros na execução da obra, uso de materiais inadequados ou até problemas no solo onde a fundação foi implantada. Quando detectados dentro do prazo de 5 anos, a construtora é responsável por corrigir esses problemas sem custo para o comprador.
Tais defeitos, caso não sejam corrigidos, podem colocar em risco a segurança da construção, resultando em um risco potencial de desabamento parcial ou até total.
Exemplos de defeitos estruturais incluem rachaduras nas paredes, deslocamento de fundação e problemas em vigas e colunas. Esses problemas podem ser facilmente identificados, muitas vezes através de fissuras que aumentam com o tempo, ou pela distorção no alinhamento de portas e janelas.
Infiltrações e vazamentos
Infiltrações e vazamentos são problemas que podem ocorrer após a entrega de um imóvel novo, mesmo que inicialmente o imóvel pareça em perfeitas condições.
Esses problemas podem surgir em várias áreas da casa, como no telhado, paredes externas ou fundação. As infiltrações podem ser causadas por falhas na impermeabilização do imóvel ou problemas nas instalações hidráulicas.
Quando a garantia de 5 anos é acionada devido a infiltrações, a construtora é responsável por corrigir as falhas nas instalações de forma integral.
Se uma infiltração for detectada, por exemplo, em uma parede que não foi devidamente impermeabilizada, a construtora deve refazer o processo de impermeabilização sem custos para o proprietário.
O mesmo vale para vazamentos nas tubulações ou no sistema de drenagem que se tornem aparentes durante o uso.
Sistema hidráulico e elétrico
Os sistemas hidráulico e elétrico de um imóvel novo devem ser instalados corretamente para garantir seu funcionamento adequado.
Caso ocorram falhas em qualquer um desses sistemas, a garantia de 5 anos cobre os reparos necessários. Isso inclui vazamentos nas tubulações, problemas nas instalações de água, quebras de encanamentos ou falhas no sistema de esgoto.
No sistema elétrico, são cobertos problemas como fiação mal instalada, interruptores que não funcionam corretamente, ou curto-circuitos que possam ocorrer devido a falhas de instalação.
Problemas de impermeabilização
A impermeabilização é essencial para garantir que o imóvel não sofra com infiltrações e problemas relacionados à umidade.
Muitos imóveis, principalmente em áreas como banheiros, terraços e áreas de serviço, necessitam de uma boa camada de impermeabilização para evitar danos causados pela água.
Se o processo de impermeabilização não for realizado de forma adequada, problemas como infiltrações nas paredes, no piso ou até no teto podem surgir.
Responsabilidade da construtora após entrega das chaves
Após a entrega, a construtora segue responsável pelos vícios construtivos e estruturais dentro do prazo de garantia, enquanto o morador deve zelar pela manutenção preventiva e uso correto do imóvel.
O cumprimento do plano de manutenção descrito no Manual do Proprietário é essencial para preservar a validade da garantia.
Como o proprietário pode ter certeza da validade da garantia do imóvel novo?
Para garantir que a garantia seja válida, o proprietário deve manter todos os documentos relacionados à compra do imóvel, como o contrato de compra e venda e o laudo de vistoria na entrega do imóvel.
Além disso, é importante registrar formalmente qualquer defeito identificado logo após a entrega e comunicar imediatamente à construtora para que o reparo seja feito dentro do prazo estabelecido.
Conservar todos os registros das solicitações de reparos e respostas da construtora também é essencial para validar a garantia.
Imóveis usados também têm a garantia?
Imóveis usados não têm a mesma garantia legal de imóveis novos. No entanto, dependendo do contrato de compra e venda, pode haver uma garantia acordada entre o comprador e o vendedor, geralmente relacionada a problemas de estrutura que possam surgir após a venda.
Vale ressaltar que, para imóveis usados, a responsabilidade pela manutenção e reparos é do novo proprietário assim que a venda for concluída.
A manutenção preventiva em imóvel novo é responsabilidade do proprietário ou da construtora?
A manutenção preventiva é obrigação do proprietário e garante que o imóvel mantenha suas características técnicas e estéticas ao longo dos anos. Seguir o plano de manutenção previsto no manual entregue pela construtora é o que assegura o bom funcionamento e evita a perda da garantia.
Garantia de imóvel novo: MAC empreendimentos
Entender a garantia de um imóvel novo é essencial para proteger o investimento e assegurar tranquilidade ao comprador.
Nos empreendimentos da MAC Construtora, cada detalhe, da fundação ao acabamento, é planejado e executado com rigor técnico, controle de qualidade e acompanhamento pós-entrega.
Com mais de 40 anos de atuação em bairros nobres de São Paulo, como Brooklin, Vila Mariana, Campo Belo e Vila Clementino, a MAC combina tecnologia construtiva, design contemporâneo e credibilidade em cada projeto.Se você busca um imóvel que tenha excelência construtiva, segurança jurídica e valorização real, conheça os empreendimentos da MAC Construtora e descubra como é possível investir com solidez e viver com tranquilidade.