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Financiar um apartamento: dicas para conseguir seu financiamento

Muitas pessoas que têm a intenção de adquirir um imóvel pensam em como financiar um apartamento. Com isso, surgem dúvidas de como proceder com o pedido, como se programar financeiramente para realizar a compra e se é possível ter acesso ao crédito habitacional. Mesmo com muitas dúvidas, o financiamento imobiliário se tornou uma das formas mais utilizadas para aquisição de imóvel próprio. 

 

Além disso, financiar o apartamento é uma ótima modalidade de compra para quem sonha em ter um imóvel próprio, mas não tem o valor inteiro para pagar à vista. Ao contrário do que se imagina, o imóvel vai sendo valorizado conforme o tempo, sendo assim, ao final do pagamento, é possível ter o retorno dos juros pagos no financiamento.

Para quem quer se preparar para entrar em um financiamento sem se estressar, mas tem dúvidas, preparamos este artigo com dicas imperdíveis.

1. O que é o financiamento imobiliário?

Um financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo realizado com a finalidade específica de aquisição de imóveis. Os recursos permitem a compra do bem pelo consumidor, que depois paga a dívida em parcelas à instituição financeira que concedeu o crédito, acrescidas de juros e correção. 

É a modalidade de crédito com as taxas mais baixas do mercado e os prazos mais longos, podendo ser de até 35 anos. O imóvel pode ser novo, usado, comprado na planta ou em construção e, as instituições financeiras, em geral, cobrem até 90% do valor.

 

Os recursos para financiamento imobiliário no Brasil vêm da Caderneta de Poupança, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da emissão de títulos de crédito imobiliário como LCIs (letras de crédito imobiliário), CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e CCIs (cédulas de crédito imobiliário).

2. Como funciona o financiamento imobiliário?

Para fazer um financiamento imobiliário, o interessado vai a um banco, como, por exemplo, a Caixa Econômica ou outra instituição que faça o financiamento, apresenta os documentos exigidos e preenche uma ficha cadastral.

 

Após essa etapa, o banco vai fazer uma análise de risco de crédito do cliente, ou seja, o banco vai verificar o histórico da pessoa, o “score” de crédito dela, se ela está inadimplente, se tem muitas dívidas, qual é a renda e a capacidade de pagamento. Outros membros da família podem entrar na composição da renda mínima exigida para a concessão de crédito, como, por exemplo, pais, filhos e cônjuges. Esta avaliação influencia na taxa de juros e é determinante para a concessão ou não do crédito. 

 

Se o financiamento for aprovado, a instituição desembolsa o valor e o consumidor começa a pagar as parcelas.

 

  • Entrada

 

Em geral, é cobrada uma entrada de 20% do imóvel no financiamento. O tomador do empréstimo pode oferecer mais. Especialistas no tema recomendam pagar o máximo possível de entrada. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, quanto menor a dívida, menos juros você irá pagar.

 

  • Garantias

 

O próprio imóvel objeto do financiamento é a garantia da operação. Isso pode ocorrer por meio de hipoteca ou alienação fiduciária. A última modalidade é de longe a mais utilizada pelas instituições financeiras, pois o bem fica alienado a quem empresta até a quitação, o que torna mais fácil sua retomada em caso de inadimplência.

Segundo o Banco Central, podem ser oferecidos em garantia também outros imóveis do tomador do empréstimo e até de terceiros, e direitos creditórios da venda de imóveis. A instituição que empresta tem direito de exigir garantias adicionais.

  • Avaliação do imóvel

A avaliação serve para o banco apurar o valor do imóvel e definir quanto poderá emprestar. Serve também para verificar se a operação se enquadra nos requisitos do SFH e se o consumidor poderá sacar seu saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para usar na compra.

 

A avaliação é um serviço cobrado. Um avaliador verifica o imóvel in loco. Atualmente, porém, parte das avaliações pode ser feita online

 

  • Como são calculadas as prestações?

 

O cálculo das prestações de um financiamento imobiliário depende do que foi definido em contrato entre o cliente e a instituição financeira, além do sistema de amortização aplicado (confira detalhes abaixo).

 

Incidem na prestação a parcela de amortização da dívida, a taxa de juros, seguros e, eventualmente, taxa de administração de contrato. As prestações e o saldo devedor são corrigidos pela TR, em geral, mas há opções com correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e pela variação da poupança.

 

A cobrança de tarifa mensal de administração é permitida nos financiamentos pelo SFH e o valor pode ser no máximo de R$ 25,00. Os seguros são obrigatórios e servem para cobrir riscos de morte ou invalidez (MIP) do tomador e danos ao imóvel (DFI).

3. Principais formas de financiar um apartamento

Para comprar um apartamento existem duas principais formas de obter o crédito imobiliário, por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). As duas modalidades usam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que provêm dos depósitos da caderneta de poupança e FGTS.

Mas, afinal, qual a diferença entre os dois?

  • Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

 

O Sistema Financeiro de Habitação contempla principalmente as classes de baixa renda, com os recursos voltados para a compra ou reforma da casa própria. O programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, é um financiamento que se enquadra no SFH.

 

Suas principais características são:

 

  • O imóvel financiado pelo SFH deve ser avaliado em até R$1,5 milhão;

 

  • O SFH só é permitido para pessoas físicas e podem comprometer no máximo 30% da renda mensal;

 

  • A taxa de juros é atrativa, de no máximo 12% ao ano;

 

  • Como regra, quem adquire o imóvel só pode ter objetivo de moradia e ele precisa estar localizado onde o comprador já reside ou estuda;

 

  • Recursos do FGTS podem ser usados para abater o valor das prestações e do saldo devedor.

 

  • Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

 

O SFI engloba todos os casos de financiamento que não se encaixam nos pré-requisitos do SFH. Ele pode interessar pessoas que buscam imóveis com valor acima do teto permitido pelo SFH e que aceitem juros mais altos. 

 

Suas principais características são:

 

  • O Sistema Financeiro Imobiliário pode ser utilizado para financiar imóveis residenciais e empresariais;

 

  • As taxas de juros são mais altas do que as do SFH, variando entre 12% e 16% ao ano;

 

  • O SFI pode ser realizado por pessoas físicas ou jurídicas;

 

  • Não há teto máximo para o valor do imóvel financiado;

 

  • Não há limite de comprometimento da renda do tomador de crédito.

 

A principal diferença entre o SFH e o SFI está na possibilidade de usar o FGTS para o financiamento. Ele só pode ser usado no SFH, caso: ter contribuído por pelo menos 3 anos de trabalho, ou não ter outro financiamento pelo SFH ou não ter outro imóvel residencial urbano na localização em que trabalha ou reside.

4. Quais são as principais etapas para financiar um apartamento pela Caixa?

Financiar um imóvel pela Caixa Econômica Federal é um dos assuntos mais pesquisados quando o tema é financiamento imobiliário.

Para conseguir financiar um apartamento pela instituição financeira, é necessário passar por uma análise de crédito, validar o imóvel no departamento de engenharia do banco, assinar o contrato e, por fim, pagar as parcelas mensais.

 

Seja para adquirir um terreno, imóvel usado, novo ou em construção, há um conjunto de critérios que são adotados pelo serviço de habitação da Caixa, sendo importante que o adquirente interessado as conheça antecipadamente para saber se conseguirá atender as exigências da instituição bancária e evitar reprovação do pedido. Os parâmetros de financiamento mais relevantes são:

 

  • O interessado pode gastar, no máximo, 30% da sua renda na parcela do imóvel;

 

  • Pode-se escolher diferentes métodos de aplicação da taxa de juros. São eles: de 8% a 9,75% (prefixado); de 6,50% a 8,50% + Taxa Referencial (TR) e de 2,95% a 4,95% + IPCA (taxa de inflação);

 

  • A Caixa financia até 80% do imóvel para contratos do tipo SAC e até 70% para do tipo PRICE;

 

  • O valor máximo de financiamento é de R$ 1,5 milhão para contratos SFH, não existindo limite para SFI;

 

  • Prazo máximo de financiamento para contratos SAC é de 360 meses e no PRICE de 240 meses.

 

Se você está pensando em financiar um apartamento pela Caixa Econômica Federal, listamos abaixo o passo a passo que você deve seguir. 

 

  • Faça uma simulação com os seus dados

 

O primeiro passo para quem quer financiar um imóvel pela Caixa é entrar no site do banco e fazer uma simulação. Essa etapa é muito importante para você descobrir informações sobre prazos e condições. Para isso, é preciso preencher um formulário online informando o tipo de financiamento desejado, categoria, valor estimado, localização do imóvel, renda familiar e outros dados que vão fazer com que uma análise adequada do seu perfil seja feita para aprovar ou não o crédito.

 

  • Separe a documentação necessária

 

Após feita a simulação e caso identificado haver chances de obter o financiamento, o próximo passo é separar todos os documentos necessários para comprovar a situação financeira. 

 

Normalmente, a Caixa pede:

 

  • Documento de identidade, que pode ser RG ou Carteira Nacional de Habilitação, por exemplo;
  • CPF;
  • Comprovante de estado civil;
  • Comprovante de endereço;
  • Comprovante de rendimentos;
  • Extrato do Fundo de Garantia;
  • Declaração de Imposto de Renda;
  • Carteira de trabalho.

 

 

  • Solicite uma análise de crédito

 

Com os documentos em mãos, o próximo passo é e solicitar uma análise de crédito. Nesta etapa, a Caixa, além de conferir todos os documentos, também vai identificar qual é o tipo de crédito mais adequado para cada cliente, além de identificar também o uso do FGTS como parte do pagamento do financiamento.

 

 

  • Confirme se o imóvel está regularizado

 

Após ter o crédito aprovado, é o momento de escolher o imóvel, de acordo com o valor aprovado pelo banco. O imóvel deve estar regularizado, ser em área urbana e não pode ter nenhuma pendência na prefeitura, pois a Caixa não autoriza nenhum fechamento de contrato quando se tem qualquer tipo de problema, por menor que ele seja.

 

 

  • Aguarde a avaliação técnica da Caixa

 

Após a escolha do imóvel regularizado, a Caixa irá fazer uma análise técnica do imóvel. Um especialista do banco, do time de engenharia, vai ao apartamento avaliar os detalhes, como, por exemplo, as condições do imóvel e, saber se o valor pedido condiz com o imóvel escolhido. Além disso, a instituição também vai verificar todos os documentos enviados.

 

Após as análises e avaliações, a Caixa emite um laudo e o próximo passo é a aprovação do financiamento. 

 

 

  • Assine o contrato com o banco

 

Após todas as etapas anteriores, chegou a hora de assinar o contrato. Tanto o comprador quanto o vendedor do imóvel devem ir à agência bancária para formalizarem tudo. Feito isso, o novo dono deve registrar o apartamento no Cartório de Registro de Imóveis, lembrando que isso tem um custo que varia de acordo com o estado.

 

Caso alguma etapa anterior tenha tido algum problema, é possível entender o que aconteceu e tentar novamente. De forma geral, se você for brasileiro ou tiver visto de residência permanente, for maior de 18 anos ou emancipado com 16 anos, não tiver nenhuma restrição nos órgãos de proteção ao crédito e também tiver fonte de renda, pode solicitar uma análise de crédito para ter acesso ao financiamento da Caixa.

5. O que fazer para agilizar a aprovação do financiamento?

Ao decidir pela compra de um imóvel, imediatamente começam a surgir dúvidas sobre como conseguir a aprovação de financiamento habitacional. Pode até parecer um processo demorado e que vai gerar muitas dores de cabeça, mas é possível dar alguns passos para facilitar a aprovação do seu crédito e realizar o sonho da casa própria.

 

Antes mesmo de dar entrada no processo de financiamento, é possível tomar algumas iniciativas, que permitirá que pendências e barreiras sejam eliminadas inicialmente, reduzindo o tempo de espera e eventuais complicações.

 

Ações como buscar uma instituição financeira com antecedência, ter a documentação obrigatória em mãos e quitar qualquer tipo de dívidas podem ajudar, e muito, nesse processo.

 

Busque previamente o crédito imobiliário

 

O caminho mais interessante para a aprovação do financiamento imobiliário é obter o crédito como o primeiro passo do processo. Isso deve ser feito antes mesmo de encontrar o imóvel desejado. Essa atitude garante que você conheça, antecipadamente, o valor que terá para utilizar na transação, dando maior poder de negociação.

 

A negociação sobre as condições de compra precisa ser feita considerando as parcelas que cabem no seu bolso. Não adianta buscar valores acima do seu orçamento.

 

Importante ressaltar que o crédito imobiliário não está atrelado à compra, já que o valor autorizado pela instituição financeira não precisa, necessariamente, ser utilizado.

 

Ao buscar financiamento imobiliário, a renda mensal do comprador será analisada. Nesse sentido, a instituição financeira considerará que no máximo 30% da renda bruta apurada poderá ser comprometida com o pagamento do crédito habitacional contratado.

 

Corra atrás da documentação exigida

 

Existe uma lista de documentos obrigatórios ao buscar o crédito para a compra de um imóvel. Correr atrás deles com antecedência vai acelerar o processo de negociação com o banco.

 

Deixe o seu nome limpo

 

Ao buscar crédito no mercado é fundamental não ter dívidas em aberto registradas em seu CPF. Isso vale para todos os tipos, seja para obter um cartão de crédito em seu nome ou para adquirir um imóvel próprio.

 

Ao ter o nome registrado no SPC/SERASA, você será identificado como devedor, ou seja, um mau pagador e não conseguirá financiamento em instituições bancárias. Por isso, uma dica que deve ser seguida é ir atrás de seus credores, colocando em ordem todos os seus pagamentos.

 

Encontre as melhores taxas e condições do mercado

 

Após deixar o CPF sem pendências, é possível buscar uma instituição financeira que ofereça taxas de juros mais vantajosas. 

 

Registre seu cadastro positivo

 

Se você desejar mostrar a bancos e empresas em dia com as suas contas e pagamentos, é possível cadastrar seu CPF no Serasa Experian. Ao se inscrever nesse programa você comprova não haver restrições em seu nome e que, por exemplo, cartões de crédito e outros financiamentos são pagos em dia. Os bancos costumam valorizar esse tipo de cadastro e oferecem taxas de juros mais em conta para o financiamento habitacional em alguns casos.

 

Mantenha um bom relacionamento com o banco financiador

 

Ao chegar a esta fase você já terá selecionado a instituição financeira que apresenta melhores condições para o financiamento habitacional.

 

Assim, é preciso fazer a abertura de uma conta no banco escolhido. Isso é necessário para poder concorrer a vantagens nas negociações, como taxas de juros mais baixas para correntistas e ofertas de crédito maiores.

 

Manter um bom relacionamento com o banco também pode ser de grande valia. Isso significa pagar em dia as faturas do cartão de crédito, e ter, por exemplo, uma poupança ou aplicações financeiras. Guardar toda a sua reserva financeira nessa instituição também é aconselhável.

 

Outro destaque é que, ao ser correntista, a instituição conseguirá acompanhar suas transações financeiras e, consequentemente, você poderá comprovar que tem condições de pagar em dia as dívidas assumidas.

 

Tenha um bom histórico de financiamento 

 

Já ter feito algum tipo de financiamento na vida, seja para a compra de um carro ou para uma reforma habitacional contará pontos a favor caso ele tenha sido pago em dia, sem qualquer atraso ou pendência.

O chamado crédito de bom pagador aumenta o score, que é uma pontuação de crédito dada pelo mercado aos consumidores e que considera para isso a forma como as dívidas são pagas.

 

Ter um protesto de cheque em seu nome dará a você uma pontuação inferior em comparação a uma pessoa que não passou por essa situação.

 

É o score que indicará o risco de investimento para cada concessão de crédito.

 

6. Como utilizar o FGTS no momento do financiamento?

Financiar um imóvel com o saldo do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é uma alternativa muito buscada por trabalhadores com carteira assinada que desejam sair do aluguel e conquistar a tão sonhada casa própria.

 

O FGTS podia ser usado apenas no financiamento de imóveis que se encaixam no SFH Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que financia unidades de até R$ 1,5 milhão, mas tem juros limitados a 12% ao ano e é parcialmente custeado com recursos da caderneta de poupança.

 

Desde agosto de 2021, os compradores também podem usar o dinheiro do FGTS para abater prestações do primeiro imóvel no valor de até R$ 1,5 milhão financiado com o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).

 

As regras para o uso do FGTS para financiamento imobiliário são:

 

  • Ter pelo menos três anos de carteira assinada sob regime do FGTS (consecutivos ou não);

 

  • Não ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação;

 

  • Não ser dono de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. Assim, se tem uma casa em São Paulo, poderá comprar outra no Rio de Janeiro, mas não na capital paulista;
  • A compra do imóvel deve ser para moradia do trabalhador e não para aluguel. 

 

O imóvel para receber financiamento deve ser de moradia urbana, pode ser novo ou usado, não pode ter pendências na matrícula por dívidas do vendedor, deve custar até R$ 1.5 milhão. Além disso, o atual proprietário do imóvel não deve possuir dívidas ou ter o nome inscrito no cadastro de órgãos de proteção de crédito e não pode ter sido comprado com a utilização do FGTS nos últimos três anos.

7. Dicas para sair do aluguel

Comprar o primeiro imóvel e realizar o sonho da casa própria é o desejo de boa parte dos brasileiros que ainda moram de aluguel. Mas, como sair do aluguel e financiar um apartamento?

 

  • Entenda sobre a sua renda

 

Antes de qualquer coisa, é preciso ter consciência do quanto você ganha e fazer o cálculo da renda familiar mensal. Ao somar esses valores, é possível aumentar as possibilidades de liberação de crédito para financiamento nas instituições financeiras. Esse cálculo se dá através da soma da renda bruta individual de todos os moradores do mesmo domicílio.

 

Além disso, se você quer saber como financiar um apartamento é preciso organizar as finanças e cortar despesas desnecessárias. 

 

 

  • Corte gastos desnecessários

 

Cortar gastos desnecessários pode parecer algo bobo de início. Porém, essas pequenas despesas que não são essenciais podem atrapalhar o seu orçamento sem você nem perceber. Para isso, é necessário organizar as finanças e colocar no papel todos os gastos que são imprescindíveis para o bem-estar da sua família como, por exemplo, alimentação, contas de água e luz, internet, planos de telefonia, entre outros.

 

Após ter consciência disso, é possível identificar quais são os custos supérfluos e, consequentemente, economizar um valor a mais para investir no financiamento do seu apartamento.

 

  • Esteja com o nome limpo no SPC e Serasa

 

O nome limpo, muitas vezes, é a porta de entrada para muito mais do que financiar um imóvel, mas também facilitar o seu acesso ao crédito. Quando você não possui restrições ou tem uma boa pontuação nos Scores, por exemplo, você pode ter acesso ao financiamento com mais facilidade. Em resumo, pagar as suas contas em dia te proporciona liberdade e facilidade, enquanto atrasar o pagamento prejudica seus planos para o presente e futuro. 

 

Esperamos que você consiga realizar o seu sonho por meio de um financiamento imobiliário aprovado com sucesso e bem planejado!

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