Apartamento na planta: tudo o que você precisa saber

06 de novembro de 2025

Comprar um apartamento na planta é planejar patrimônio, tempo e estilo de vida. Em São Paulo, onde a oferta é vasta e a demanda se mantém firme, entender como funciona a compra, quais documentos analisar, como calcular o custo total e o que a lei assegura em caso de atrasos é o caminho para transformar expectativa em conquista.

Ao longo deste guia, você vai ver, passo a passo, como comprar com segurança, o que observar no contrato, como o INCC impacta as parcelas, como financiar (inclusive pela Caixa), além de dicas práticas para o primeiro imóvel e por que empreendimentos assinados pela MAC Construtora despontam como escolhas sólidas em bairros estratégicos da capital.

Siga até o fim e saia com um plano claro para decidir bem.

O que é um apartamento na planta?

Um apartamento na planta é um imóvel vendido antes de sua construção ser concluída, muitas vezes ainda na fase de lançamento do projeto. Nesse modelo, o comprador adquire a unidade com base nas plantas arquitetônicas, maquetes, decorados e memorial descritivo da obra.

A principal característica desse tipo de compra é o planejamento. O comprador paga o imóvel em etapas, de acordo com o cronograma da construtora, e tem a chance de participar de fases importantes da obra, acompanhando o progresso até a entrega das chaves.

Comprar na planta permite aproveitar valores iniciais mais atrativos, já que o imóvel tende a se valorizar conforme o avanço da construção e a consolidação do bairro. Segundo estimativas, apartamentos na planta em São Paulo podem ter valorização entre 15% e 25% até a entrega, dependendo da localização e do padrão do empreendimento.

Outro ponto importante é a confiança na construtora. Projetos de empresas com histórico sólido, como a MAC Construtora, oferecem transparência, qualidade e previsibilidade. Isso significa que o cliente sabe exatamente o que está comprando, desde os materiais e acabamentos até o prazo de entrega.

Como funciona a compra de imóvel na planta?

Tudo começa no lançamento do empreendimento, quando a construtora apresenta o projeto, as plantas e o memorial descritivo. É nessa fase que os compradores encontram as melhores condições de negociação, já que os valores costumam ser mais acessíveis antes do início das obras.

Após a reserva da unidade desejada, o cliente assina o contrato de compra e venda, documento que oficializa a aquisição e define as condições de pagamento. Em geral, o valor é dividido em parcelas durante a construção, com o saldo devedor quitado ao final, seja à vista, por financiamento bancário ou com a própria construtora.

Durante o período de obras, o comprador pode acompanhar o andamento do projeto, visitar o estande, conhecer o decorado e até participar de eventos de atualização promovidos pela construtora. Esse acompanhamento é uma das grandes vantagens da compra na planta, pois permite transparência, previsibilidade e sensação de pertencimento ao novo lar.

Ao final, com a conclusão da obra e o habite-se emitido, a construtora agenda a entrega das chaves e o comprador passa a ser oficialmente o proprietário.

Vantagens e desvantagens de apartamento na planta

Optar por um apartamento na planta pode ser uma das decisões mais inteligentes no mercado imobiliário, desde que o comprador conheça bem seus objetivos e o perfil do empreendimento. Mas, como em qualquer investimento, há vantagens expressivas e também pontos que merecem atenção. Vejamos tudo que você deve considerar:

1. Preço mais atrativo: o principal benefício é o valor inicial. Imóveis na planta costumam ter preços até 20% mais baixos do que unidades prontas, segundo dados da Secovi-SP. Isso acontece porque o pagamento é feito em etapas, acompanhando a evolução da obra, o que facilita o planejamento financeiro.

2. Valorização de imóveis garantida: conforme a construção avança e o bairro se consolida, o imóvel tende a se valorizar. Estudos de mercado indicam que apartamentos comprados na planta em São Paulo podem alcançar valorização de 15% a 25% até a entrega das chaves, dependendo da localização e do padrão da obra.

3. Facilidade de pagamento: o parcelamento direto com a construtora durante a obra é uma vantagem significativa. Essa flexibilidade permite ao comprador adequar o investimento à sua realidade, sem comprometer o orçamento familiar.

4. Personalização: outro diferencial é a possibilidade de adaptar acabamentos, revestimentos e até pequenos ajustes na planta, algo que empreendimentos prontos dificilmente permitem. Essa personalização torna o imóvel mais funcional e alinhado ao estilo de vida do comprador.

5. Eficiência construtiva e tecnologia: empreendimentos recentes utilizam soluções modernas de sustentabilidade, automação e conforto térmico e acústico. Isso garante não apenas qualidade de vida, mas também economia no longo prazo.

6. Prazo de entrega: como o imóvel ainda será construído, o comprador precisa ter um horizonte de tempo mais longo. É importante se planejar para o período entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves — que pode variar entre 24 e 48 meses.

7. Correção monetária: durante a construção, as parcelas são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), o que pode ajustar o valor final de acordo com o custo dos materiais e da mão de obra. Compreender esse índice ajuda a evitar surpresas.

8. Expectativa versus realidade: a compra na planta exige confiança na construtora. Por isso, é fundamental optar por empresas sólidas, com histórico de entregas e reputação comprovada no mercado.

Existem riscos ao comprar apartamento na planta?

Assim como qualquer investimento, a compra de um apartamento na planta envolve alguns riscos, mas todos eles podem ser minimizados com planejamento, informação e a escolha de uma construtora sólida.

O principal risco é o atraso na entrega da obra, que pode ocorrer por fatores externos, como condições climáticas, mudanças regulatórias ou aumento de custos na construção civil. No entanto, construtoras com histórico de pontualidade e boa gestão financeira costumam adotar cronogramas rigorosos e comunicação transparente, reduzindo significativamente esse tipo de imprevisto.

Outro ponto de atenção é a segurança jurídica do contrato. O comprador deve sempre verificar se o empreendimento possui registro de incorporação, documento emitido pelo cartório de imóveis que comprova que o projeto está regularizado e autorizado a ser comercializado. Essa verificação simples evita dores de cabeça e garante que a obra está devidamente registrada.

Há ainda o risco financeiro, ligado à variação do INCC (Índice Nacional da Construção Civil), usado para corrigir as parcelas durante a obra. Essa correção é comum no setor e serve para equilibrar o preço de acordo com o custo real da construção. Entender esse índice e planejar o orçamento considerando pequenas variações é uma boa forma de se proteger.

Outro cuidado importante é acompanhar o andamento da construção. Construtoras sérias oferecem canais de comunicação e relatórios periódicos, permitindo que o comprador veja o progresso e tenha tranquilidade sobre o investimento.

Qual é a documentação necessária para comprar imóvel na planta?

A compra de um apartamento na planta envolve algumas etapas burocráticas, mas todas elas são essenciais para garantir segurança jurídica e transparência na negociação. Conhecer a documentação exigida ajuda o comprador a evitar imprevistos e acelerar o processo de aprovação do contrato e do financiamento.

Documentos pessoais do comprador

O primeiro passo é reunir os documentos básicos de identificação, que comprovam sua capacidade legal e financeira para adquirir o imóvel:

RG e CPF (originais e cópias atualizadas)
Comprovante de estado civil (certidão de nascimento, casamento ou união estável)
Comprovante de residência recente
Comprovante de renda (holerites, declaração de IR, extratos bancários ou contrato social, no caso de autônomos)

Esses dados serão usados pela construtora e pela instituição financeira para análise de crédito e elaboração do contrato de compra e venda.

Documentos do imóvel e da construtora

Antes de fechar o negócio, o comprador deve solicitar à construtora os documentos que comprovam a regularidade do empreendimento. Os principais são:

Registro de incorporação imobiliária (emitido pelo cartório de registro de imóveis, conforme a Lei nº 4.591/64) — garante que o projeto está aprovado e regularizado.
Memorial descritivo — detalha todos os materiais, acabamentos e equipamentos que serão utilizados na construção.
Planta aprovada e alvará de construção — confirmam que a obra foi autorizada pela prefeitura.
CND (Certidão Negativa de Débitos) — comprova que a construtora está em dia com suas obrigações fiscais e previdenciárias.

Empresas sérias disponibilizam toda essa documentação de forma transparente, permitindo ao comprador consultar cada detalhe antes de assinar.

Documentos adicionais em caso de financiamento

Se o imóvel for financiado, o banco também solicitará:

Declaração de imposto de renda atualizada;
Extrato de FGTS (caso o recurso seja utilizado);
Certidões negativas de protesto e ações cíveis;
Ficha cadastral e autorização de consulta ao SPC/Serasa.

Ter essa documentação organizada desde o início evita atrasos e demonstra ao vendedor ou à instituição financeira que o comprador está preparado. O resultado é um processo mais ágil, transparente e confiável.

Quais são os direitos do comprador em caso de atraso na entrega do imóvel?

A entrega dentro do prazo é uma das maiores preocupações de quem compra um apartamento na planta. Por isso, é importante entender quais são os direitos do comprador e o que diz a legislação brasileira em casos de atraso.

De acordo com a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, as construtoras têm direito a um prazo de tolerância de até 180 dias (seis meses) após a data prevista em contrato para concluir e entregar o imóvel. Esse período existe para cobrir imprevistos comuns na construção civil, como chuvas intensas, greves ou atrasos de fornecedores.

Se a construtora ultrapassar esse prazo de tolerância, o comprador passa a ter direito à indenização, que pode incluir:

Multa contratual (geralmente de 1% ao mês sobre o valor pago);
Correção monetária e juros compensatórios;
Em alguns casos, ressarcimento por aluguel se o comprador estiver pagando moradia provisória enquanto aguarda a entrega;
E, se desejar, o direito de rescindir o contrato, com restituição integral dos valores pagos, atualizados.

Essas regras foram criadas para proteger o consumidor e garantir equilíbrio entre comprador e construtora.

Apartamento na planta ou pronto para morar: qual o melhor?

A escolha entre um apartamento na planta e um imóvel pronto para morar depende muito do perfil e dos objetivos do comprador. Ambos têm vantagens, mas representam momentos diferentes da vida e estratégias distintas de investimento.

Quem opta por um apartamento pronto busca praticidade imediata: é possível se mudar logo após a compra, conhecer o espaço exatamente como ele é e, em alguns casos, negociar descontos à vista. Essa opção costuma atrair pessoas que têm urgência em mudar ou não desejam lidar com prazos de construção.

Já o apartamento na planta é ideal para quem tem visão de médio a longo prazo. O pagamento é diluído durante a obra, o que reduz o impacto financeiro inicial, e o imóvel tende a se valorizar de forma significativa até a entrega. Além disso, o comprador tem o benefício de receber um imóvel novo, moderno e eficiente, construído com as tecnologias e padrões mais atuais do mercado.

Outro ponto que pesa a favor da compra na planta é a possibilidade de personalização. Durante as fases iniciais da construção, é comum poder escolher acabamentos, revestimentos e até pequenas alterações no layout, tornando o imóvel mais alinhado ao estilo de vida do morador.

O que é o INCC no financiamento de imóvel na planta?

O INCC (Índice Nacional da Construção Civil) é o indicador que mede a variação dos custos de materiais, equipamentos e mão de obra na construção civil. Ele é calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e usado para corrigir as parcelas de pagamento de imóveis na planta durante o período de obras.

Em outras palavras, o INCC serve para ajustar o valor do imóvel à inflação do setor da construção, garantindo que o preço acompanhe o custo real de execução do projeto.

Por exemplo: se você compra um apartamento na planta por R$ 800 mil e, ao longo da obra, o INCC acumulado do ano for de 5%, o valor total do contrato e das parcelas é atualizado nesse mesmo percentual. Essa atualização é feita apenas durante o período de construção; após a entrega do imóvel, as correções passam a seguir outros índices, como o IPCA ou a taxa definida no financiamento bancário.

Embora o INCC possa parecer um custo adicional, ele é uma prática comum e essencial para manter o equilíbrio entre compradores e construtoras, evitando que oscilações no preço dos insumos comprometam a qualidade da obra.

Como funciona o financiamento de apartamento na planta pela Caixa?

O financiamento de um apartamento na planta pela Caixa Econômica Federal é uma das formas mais acessíveis e seguras de conquistar o primeiro imóvel. O processo é dividido em duas fases: o período de construção e o pós-entrega, com regras específicas para cada etapa.

1. Durante a construção (fase de obra)

Enquanto o empreendimento ainda está em andamento, o comprador paga parcelas diretamente à construtora, conforme o cronograma de obras. Essas parcelas geralmente são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que reflete a variação dos custos de construção.

Nessa etapa, o cliente ainda não tem um financiamento imobiliário ativo, mas sim um contrato de compra e venda com a construtora, que estabelece os valores, prazos e condições de pagamento.

2. Após a entrega do imóvel (fase de financiamento)

Com a conclusão da obra e a emissão do habite-se, o comprador formaliza o financiamento bancário com a Caixa ou outra instituição. É nesse momento que o banco quita o saldo devedor com a construtora, e o comprador passa a pagar as parcelas diretamente ao banco, de acordo com o prazo e as condições escolhidas.

A Caixa oferece diferentes modalidades de crédito, como:

Financiamento com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo);
Uso do FGTS como parte da entrada;
Prazos de até 35 anos para pagamento;
Taxas de juros reduzidas para quem tem bom histórico de crédito.

Durante a análise, o banco avalia a renda familiar, histórico financeiro e documentação do comprador. Assim que aprovado, é feita a assinatura do contrato de financiamento, e o imóvel é registrado em cartório com o nome do novo proprietário.

Por que escolher um empreendimento com parceria Caixa?

Construtoras de confiança frequentemente trabalham em parceria com a Caixa em seus lançamentos. Isso garante maior segurança jurídica, condições diferenciadas de crédito e um processo de aprovação mais ágil.

Além disso, essa parceria representa um selo de credibilidade, já que o banco realiza auditorias e análises rigorosas antes de financiar qualquer projeto.

Melhores dicas para comprar o primeiro apartamento na planta com segurança

Para garantir uma decisão segura, é essencial unir informação, organização e confiança na construtora. Abaixo, você confere as melhores práticas para transformar esse sonho em uma conquista bem estruturada:

1. Analise seu orçamento com realismo

Antes de tudo, entenda quanto você pode investir. Calcule não apenas o valor da entrada e das parcelas, mas também custos extras, como escritura, ITBI e condomínio após a entrega. Uma boa dica é manter uma reserva para emergências, garantindo tranquilidade durante toda a obra.

2. Pesquise a reputação da construtora

Verifique o histórico de entregas, a qualidade dos acabamentos e a pontualidade de outras obras. Construtoras com tradição no mercado têm histórico de solidez e transparência, o que reduz riscos e transmite confiança.

3. Entenda o contrato e o cronograma de pagamento

Leia com atenção cada cláusula do contrato, especialmente aquelas que tratam do prazo de entrega, da correção monetária (INCC) e das condições de rescisão. Se tiver dúvidas, consulte um especialista em direito imobiliário.

4. Visite o decorado e conheça o projeto de perto

Os apartamentos decorados e maquetes são excelentes para visualizar o padrão de acabamento, os materiais e a disposição dos ambientes. Aproveite para conhecer também a vizinhança e a infraestrutura do bairro.

5. Valorize o potencial de valorização

Ao escolher um imóvel na planta, pense além do presente. Regiões com boa mobilidade, serviços, comércio e lazer — como Vila Mariana, Brooklin e Vila Clementino — têm histórico de valorização contínua. Essa visão estratégica é essencial tanto para morar bem quanto para investir com rentabilidade.

6. Acompanhe o andamento da obra

Construtoras sérias mantêm comunicação constante com os clientes, enviando relatórios e fotos das etapas concluídas. Esse acompanhamento cria uma relação de confiança e mostra o compromisso com prazos e qualidade.

7. Pense no longo prazo

A compra do primeiro apartamento é também uma decisão de futuro. Por isso, avalie se o imóvel atende às suas necessidades atuais, mas também se tem espaço e estrutura para acompanhar novos planos, como crescimento da família ou trabalho remoto.

Comprar com segurança é, acima de tudo, comprar com informação. E quando o projeto leva a assinatura de uma construtora reconhecida, o comprador ganha não apenas um imóvel, mas tranquilidade, suporte e valorização garantida.

Vale a pena comprar apartamento na planta para investir?

Sim, comprar um apartamento na planta em São Paulo continua sendo uma das formas mais seguras e rentáveis de investir no mercado imobiliário. A razão está na combinação entre valorização do imóvel, flexibilidade de pagamento e baixo risco, quando o projeto é escolhido com critério e a construtora tem credibilidade.

1. Valorização real do patrimônio

Os imóveis residenciais em São Paulo tiveram uma valorização média de 4,9% ao ano, mesmo em períodos de instabilidade econômica. Já os imóveis adquiridos na planta, dependendo da região, podem alcançar valorização de até 25% até a entrega das chaves, especialmente em bairros consolidados como Brooklin, Vila Mariana e Vila Clementino.

Essa diferença ocorre porque o comprador paga um valor inicial mais baixo, e o imóvel acompanha a valorização natural da obra e do entorno. Quando o empreendimento é entregue, o preço de mercado tende a refletir o novo patamar da região.

2. Pagamento diluído e maior liquidez

A compra na planta permite parcelar a entrada durante a construção, reduzindo o impacto financeiro inicial. Isso significa que o investidor começa com um valor menor e vê o ativo se valorizar antes mesmo de pagar 100% do imóvel.

Além disso, apartamentos novos e bem localizados possuem liquidez elevada, ou seja, são mais fáceis de revender ou alugar. Em regiões nobres da capital, o retorno médio com locação pode chegar a 0,4% a 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel, superando aplicações conservadoras.

3. Menor risco e valorização garantida com construtoras sólidas

O segredo está em escolher empreendimentos com histórico de entrega e padrão de qualidade reconhecido. A confiança do público e o padrão construtivo reduzem o risco e garantem liquidez, fatores fundamentais para quem enxerga o imóvel não apenas como moradia, mas como um ativo de longo prazo.

Como calcular o custo total de um apartamento na planta?

O valor anunciado no estande ou nas campanhas costuma representar o preço base do imóvel, mas há outros componentes que devem ser considerados para ter uma visão completa.

1. Valor do imóvel e forma de pagamento

O preço total é dividido em etapas:

Entrada: geralmente entre 10% e 30% do valor total, paga durante a construção;
Parcelas mensais: distribuídas ao longo da obra e corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil);
Saldo devedor: quitado na entrega das chaves, à vista ou via financiamento bancário.

Por exemplo, em um apartamento de R$ 900 mil, o comprador pode pagar R$ 180 mil de entrada parcelada, R$ 20 mil em parcelas mensais durante 36 meses e financiar o restante no momento da entrega.

2. Custos adicionais

Além do valor do imóvel, é importante incluir:

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): cerca de 3% do valor do imóvel, pago na escritura;
Taxa de registro e escritura: variável conforme o cartório;
Correção monetária: reajuste pelo INCC até a entrega;
Despesas de condomínio e mudança: que começam a valer após a entrega das chaves.

Esses custos são comuns e devem ser previstos no planejamento para evitar surpresas financeiras.

3. Financiamento e juros

Se o comprador optar por financiamento, o banco aplicará juros sobre o saldo devedor após a entrega da obra. As taxas variam conforme o perfil de crédito, o tipo de financiamento e o relacionamento com a instituição financeira.

A boa notícia é que o financiamento pode ser personalizado: é possível usar o FGTS, escolher prazos longos (de até 35 anos) e simular diferentes cenários para encontrar o equilíbrio ideal entre valor da parcela e renda familiar.

4. O papel da construtora

Construtoras de confiança oferecem clareza sobre todos esses valores antes da assinatura do contrato. O comprador tem acesso ao memorial descritivo, tabela de pagamento e cronograma de obras, o que permite um planejamento financeiro preciso e sem surpresas.

Quais são as principais etapas da obra de um apartamento na planta?

Ao comprar um apartamento na planta, o comprador acompanha de perto o nascimento do seu futuro lar. Esse processo segue um cronograma técnico bem definido, que vai desde a fundação até a entrega das chaves:

1. Fase de incorporação e aprovação

Tudo começa com a incorporação imobiliária, documento registrado em cartório que garante que o projeto foi aprovado e pode ser comercializado. Nessa etapa, são obtidas as licenças e alvarás da prefeitura, e o comprador tem acesso ao memorial descritivo e à planta aprovada.

Construtoras sólidas disponibilizam todas essas informações de forma transparente antes do início das vendas, garantindo segurança jurídica desde o primeiro momento.

2. Fundação e estrutura

Com as autorizações em mãos, começa a obra física. A fundação é a base que sustentará o edifício, e sua execução depende do tipo de solo e da altura do prédio. Em seguida, vem a estrutura de concreto, que dá forma à construção. Essa é a etapa mais longa e visível da obra.

3. Alvenaria e instalações

Após a estrutura pronta, iniciam-se os fechamentos de paredes, instalação elétrica, hidráulica e de gás. É aqui que os espaços começam a ganhar forma e as unidades passam a se parecer com o que foi apresentado no decorado.

4. Acabamentos e fachadas

Com a parte interna encaminhada, entram os revestimentos, pisos, esquadrias e pintura. Ao mesmo tempo, são finalizadas as áreas comuns — como piscina, salão de festas e academia. Essa fase define o padrão estético e o nível de qualidade do empreendimento.

5. Vistorias e entrega das chaves

Concluída a obra, a construtora realiza inspeções técnicas e emite o habite-se, documento que autoriza o uso do imóvel. Antes da entrega oficial, o comprador faz uma vistoria detalhada, conferindo se tudo está conforme o contrato e o memorial descritivo.

Por fim, ocorre a entrega das chaves, momento em que o imóvel passa oficialmente para o nome do comprador — e o sonho se transforma em realidade.

Apartamento na planta: MAC empreendimentos

Comprar um apartamento na planta é apostar em um futuro planejado, em um endereço que valoriza todos os dias e em um estilo de vida conectado ao que São Paulo tem de melhor. E, quando o projeto leva o nome da MAC, essa decisão se torna ainda mais segura e gratificante.

Com décadas de atuação no mercado paulistano, a MAC se destaca por desenvolver empreendimentos de alto padrão em bairros consolidados e estratégicos, como Vila Mariana, Brooklin e Vila Clementino.

Cada projeto é pensado para oferecer arquitetura contemporânea, conforto, sustentabilidade e conveniência — elementos que transformam o conceito de morar em uma verdadeira experiência de viver bem.

Além da qualidade construtiva, a MAC prioriza a transparência em todas as etapas, desde o lançamento até a entrega das chaves. Isso garante ao comprador previsibilidade, segurança jurídica e a confiança de estar investindo em um patrimônio sólido, com alto potencial de valorização.Seja para quem busca o primeiro imóvel, um lar para a família ou uma oportunidade de investimento, os apartamentos na planta da MAC representam o equilíbrio perfeito entre planejamento financeiro e realização pessoal. Conheça os lançamentos e descubra como transformar o sonho do seu novo lar em um projeto de vida concreto com a segurança e o padrão de excelência MAC.