Aquisição de imóvel: tudo o que você precisa saber

A aquisição de um imóvel é uma das decisões financeiras que mais exigem planejamento, atenção e conhecimento. Em um mercado dinâmico como o de São Paulo, onde o metro quadrado pode variar significativamente entre regiões como Brooklin, Moema, Vila Mariana e Campo Belo, entender cada etapa do processo é essencial para fazer uma escolha segura e estratégica.

A aquisição envolve aspectos jurídicos, financeiros e documentais que asseguram a legitimidade da compra e evitam riscos futuros. Por isso, compreender o que se paga, quais documentos são necessários e como funciona o financiamento imobiliário é fundamental para qualquer comprador, seja para morar ou investir.

Nos próximos tópicos, você vai entender, passo a passo, como funciona a aquisição de um imóvel, desde a análise de crédito até o registro em cartório, tudo com orientações práticas e informações que ajudarão a transformar o sonho da casa própria em uma decisão inteligente.

O que é aquisição de imóvel?

A aquisição de imóvel é o processo de adquirir a propriedade de um bem imóvel, seja uma casa, apartamento ou terreno. Esse processo envolve a compra e a transferência de propriedade do vendedor para o comprador. 

A aquisição de um imóvel pode ser feita de diferentes formas, como pagamento à vista, financiamento ou consórcio, e é formalizada por meio de um contrato de compra e venda, que deve ser registrado em cartório. 

Esse é o momento em que você passa a ser o novo proprietário do imóvel e começa a ter os direitos sobre ele, como vender, alugar ou realizar reformas.

O que é data de aquisição do imóvel?

A data de aquisição do imóvel é o dia em que a compra do imóvel é formalmente concluída e a propriedade é transferida para o nome do comprador. 

Essa data geralmente coincide com a assinatura do contrato de compra e venda e o registro do imóvel em cartório, mas pode variar dependendo do tipo de negociação e dos trâmites legais envolvidos. 

Ela é importante para definir, por exemplo, o início da contagem de prazos para o pagamento de impostos e a responsabilidade por despesas de manutenção.

Qual a importância da data de aquisição do imóvel?

A data de aquisição do imóvel tem uma grande importância porque marca o início do vínculo jurídico entre o comprador e o imóvel. 

Essa data define vários aspectos legais e financeiros, como o momento em que o comprador assume as responsabilidades pelo imóvel, incluindo o pagamento de impostos e taxas, além de ser crucial para o cálculo de possíveis tributos devidos. 

Ela também é usada para contagem de prazos relacionados a financiamentos e garantias, e é um ponto de partida para qualquer disputa jurídica sobre a propriedade do imóvel.

Propriedade legal

A propriedade legal do imóvel é o direito que o comprador adquire ao formalizar a compra e ter o imóvel registrado em seu nome no cartório de imóveis. 

Para que o comprador tenha a propriedade legal, o imóvel deve estar regularizado, sem pendências de documentos ou disputas judiciais.

A partir da data de aquisição, o comprador passa a ser reconhecido legalmente como proprietário do imóvel, e tem o direito de usá-lo, vendê-lo ou alugá-lo conforme desejar, dentro dos limites da legislação vigente.

Impostos e tributos

Após a aquisição do imóvel, o comprador se torna responsável pelo pagamento de alguns impostos e tributos. O principal imposto relacionado à compra de um imóvel é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que deve ser pago no momento da compra. 

Além disso, uma vez que o imóvel é adquirido, o proprietário deve pagar anualmente o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), que é cobrado pela prefeitura, e outras taxas relacionadas à propriedade, como a taxa de coleta de lixo e iluminação pública. 

A data de aquisição é importante para determinar quando o comprador começará a pagar esses impostos, já que o cálculo é feito com base no período anual de cobrança.

Contagem de prazo

A contagem de prazos relacionados à aquisição de um imóvel pode ser importante para diversos aspectos legais e financeiros. 

Por exemplo, a data de aquisição é usada para calcular o prazo de decadência do direito de arrependimento (caso aplicável), o vencimento das parcelas de um financiamento e até mesmo o prazo para a quitação de impostos relacionados ao imóvel. 

Esse prazo também é fundamental para definir quando o comprador passa a ser oficialmente responsável por todas as despesas e taxas do imóvel, como o IPTU, despesas de manutenção e outras obrigações legais.

Quais são as formas de aquisição de imóvel?

Se você está pensando em comprar um imóvel, é fundamental entender as diferentes formas de adquirir um imóvel e os documentos necessários para o processo. 

Além disso, ao considerar o financiamento, é importante saber como funciona esse método e quais são os passos para concretizar essa compra. Vamos entender cada uma dessas questões de forma detalhada abaixo:

1. Compra e venda

A forma mais comum de aquisição de imóvel é por meio de compra e venda. Nesse processo, o comprador paga um valor ao vendedor em troca da transferência da propriedade do imóvel. 

Esse processo é formalizado por meio de um contrato de compra e venda, que deve ser registrado no cartório de imóveis para garantir a validade da transação. 

No caso de financiamentos, o banco também intercede nesse processo, emprestando o valor necessário para que o comprador pague ao vendedor, sendo o imóvel dado como garantia do pagamento.

2. Doação

A doação é uma forma de aquisição em que o proprietário de um imóvel transfere a propriedade para outra pessoa de forma gratuita. Nesse caso, o dono do imóvel realiza a doação por meio de uma escritura pública, que deve ser registrada em cartório. 

Embora não envolva pagamento, a doação pode estar sujeita a impostos como o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), dependendo do valor do imóvel e da legislação local.

3. Herança

A herança ocorre quando o proprietário de um imóvel falece, deixando sua propriedade para os herdeiros, conforme determinado pelo testamento ou pela legislação de sucessão. 

Para que o imóvel seja transferido para o nome dos herdeiros, é necessário passar por um processo de inventário, onde os bens são avaliados e distribuídos entre os herdeiros. 

Após o inventário, os herdeiros devem registrar a propriedade do imóvel no cartório para oficializar a transferência.

4. Usucapião

Uma forma de aquisição de propriedade por meio da posse contínua, mansa e pacífica de um imóvel durante um determinado período, sem a oposição do proprietário original. 

Para que a usucapião seja reconhecida, é necessário cumprir os requisitos legais e, muitas vezes, passar por um processo judicial, onde será comprovado que a posse do imóvel foi exercida de maneira regular. 

O tempo necessário para a usucapião varia conforme a situação, mas pode ser de 5 a 15 anos, dependendo das circunstâncias.

5. Permuta

A permuta é uma troca de bens, em que duas partes acordam em trocar um imóvel por outro, ou, em alguns casos, por outros bens ou dinheiro.  

Esse tipo de transação deve ser formalizada por meio de um contrato de permuta, que, dependendo do caso, pode exigir registro no cartório de imóveis para garantir que a troca seja legalmente reconhecida. 

A permuta é comum em transações envolvendo imóveis comerciais ou em situações em que as partes envolvidas preferem não envolver dinheiro diretamente.

6. Arrematação em leilão

A arrematação em leilão é uma forma de adquirir um imóvel por meio de um leilão judicial ou extrajudicial. Esse processo ocorre quando um imóvel é colocado à venda para pagar dívidas do proprietário ou de uma empresa. 

O imóvel é oferecido por um valor abaixo do mercado, e quem der o maior lance durante o leilão fica com a propriedade. Embora seja uma oportunidade de compra a preço reduzido, a arrematação em leilão pode envolver riscos, como imóveis com pendências judiciais ou problemas de documentação.

O que se paga na aquisição de um imóvel?

Ao adquirir um imóvel, o comprador precisa estar preparado não apenas para o valor do bem em si, mas também para uma série de custos adicionais e obrigatórios que fazem parte do processo de compra.

Esses valores variam conforme o tipo de imóvel (novo, usado, financiado ou à vista), a região e o modelo de contrato, mas é importante conhecê-los com antecedência para evitar surpresas e garantir um bom planejamento financeiro.

A seguir, os principais custos envolvidos na aquisição:

1. Entrada ou sinal de compra

Nos casos de financiamento, é comum que os bancos exijam um pagamento inicial entre 20% e 30% do valor do imóvel.  Esse percentual pode variar conforme o perfil do comprador, o tipo de crédito e o relacionamento com a instituição financeira.

2. ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

O ITBI é um imposto municipal pago pelo comprador para transferir a propriedade. Em São Paulo, a alíquota é de 3% sobre o valor venal ou o valor de compra, prevalecendo o maior entre eles. Por exemplo, em um imóvel de R$ 1.000.000, o ITBI será de R$ 30.000.

3. Custas cartorárias e registro do imóvel

Após a assinatura do contrato, o comprador deve registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis. As taxas variam de acordo com o valor do imóvel, mas geralmente ficam entre 0,5% e 1% do preço total. O registro é essencial para formalizar a transferência de propriedade.

4. Despesas bancárias e taxas administrativas

Em financiamentos, há custos de avaliação do imóvel, tarifas de abertura de crédito (TAC) e seguro habitacional (que cobre morte, invalidez ou danos ao imóvel). Esses encargos são definidos pelas instituições financeiras e devem ser informados de forma transparente no contrato.

5. Despesas com assessoria jurídica e corretagem

Em alguns casos, especialmente em imóveis de alto padrão, o comprador pode contar com consultoria jurídica especializada, garantindo segurança nas etapas contratuais. A taxa de corretagem, quando aplicável, costuma representar 5% a 6% do valor do imóvel, mas em empreendimentos direto com construtora o valor da intermediação já está incluído no preço final.

6. Reformas, decoração e custos de mudança

Embora não sejam obrigatórios, esses gastos devem ser considerados no planejamento global da aquisição, principalmente em imóveis novos ou na planta.Ter clareza sobre todos esses custos ajuda o comprador a planejar o investimento com previsibilidade.

Quais os documentos necessários para a aquisição de um imóvel?

Comprar um imóvel envolve análise documental rigorosa, tanto do comprador quanto do próprio bem. Essa verificação garante que a transação seja legítima, segura e livre de riscos futuros.

Por isso, reunir todos os documentos necessários é uma das etapas mais importantes da aquisição. A seguir, os principais documentos exigidos em uma compra de imóvel:

Documentos do comprador

• Documento de identidade (RG e CPF) ou CNH;
  
• Comprovante de estado civil (certidão de nascimento, casamento ou escritura de união estável);
  
• Comprovante de residência atualizado;
  
• Comprovante de renda (holerites, declaração de IR, extratos bancários ou pró-labore, no caso de autônomos);
  
• Certidões negativas (de débitos federais, estaduais e trabalhistas), que podem ser exigidas por bancos ou cartórios em casos de financiamento.
  

Esses documentos são usados para comprovar identidade, capacidade civil e condição financeira, essenciais para contratos de compra e venda ou análise de crédito.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada do imóvel: emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, comprova a propriedade e revela se há pendências, hipotecas ou ações judiciais;
  
• Certidão de ônus reais e de ações reipersecutórias: demonstra se o imóvel está livre para ser vendido;
  
• IPTU e taxas condominiais quitadas: comprovam a regularidade fiscal e evitam a transferência de débitos;
  
• Habite-se: documento emitido pela prefeitura que certifica a conclusão e regularidade da construção;
  
• Planta aprovada ou projeto arquitetônico: assegura que o imóvel corresponde ao que foi licenciado;
  
• Escritura pública ou contrato de compra e venda: formaliza a transação entre as partes;
  
• Certidão negativa de débitos de água, energia e gás: confirma que o bem será transferido sem pendências.
  

Em caso de financiamento imobiliário, a instituição financeira também exigirá documentos adicionais para análise de crédito e aprovação do contrato.

Vale mencionar que a ausência de documentação ou inconsistências nos registros é a principal causa de atraso na formalização de compra e venda de imóveis. Por isso, é recomendável contar com assessoria especializada ou optar por construtoras de reputação consolidada, que já entregam os imóveis com toda a documentação regularizada.

Como adquirir um imóvel por meio de um financiamento?

Adquirir um imóvel por meio de financiamento é uma das opções mais comuns para quem não tem o valor total disponível para a compra à vista. O processo funciona da seguinte maneira:

• Escolha do imóvel: o primeiro passo é escolher o imóvel que você deseja comprar. O valor do imóvel será o base para o financiamento.
• Análise de crédito imobiliário: o banco realiza uma análise de crédito para verificar se você tem condições de arcar com as parcelas do financiamento. O banco verifica sua renda, histórico de crédito e outras informações financeiras.
• Aprovação do financiamento: após a análise, o banco aprovando o financiamento, ele libera o valor necessário para a compra do imóvel. O imóvel é dado como garantia para o banco, caso o comprador não pague as parcelas.
• Assinatura do contrato e registro: o comprador assina o contrato de financiamento e o contrato de compra e venda do imóvel. Após o pagamento da entrada e a formalização do financiamento imobiliário, o imóvel é registrado em nome do comprador no cartório de imóveis.

Esse processo permite que o comprador pague o imóvel em parcelas mensais, que geralmente têm um valor fixo ou variável, por um período que pode variar de 5 a 30 anos, dependendo das condições do contrato.

Passos para a aquisição de um imóvel

O processo combina planejamento financeiro, análise documental e etapas jurídicas e bancárias que garantem a segurança e a legitimidade da compra.  Entender o passo a passo é essencial para evitar imprevistos e garantir uma negociação transparente, especialmente no caso de imóveis de alto padrão, que exigem atenção aos detalhes.

Veja como funciona, na prática, o processo de aquisição de um imóvel:

Simulação e pedido de financiamento

O primeiro passo é compreender quanto você pode investir e quais são as condições de pagamento ideais para o seu perfil. A simulação de financiamento pode ser feita diretamente com bancos, financeiras ou construtoras — que mantêm parcerias com grandes instituições para facilitar o processo.

Durante a simulação, são informados dados como valor do imóvel, renda familiar, valor de entrada, prazo de pagamento e tipo de vínculo profissional. Essas informações geram uma projeção com o valor das parcelas, taxa de juros, índice de correção e valor total financiado.

O prazo médio dos financiamentos imobiliários no Brasil é de 25 a 30 anos, e o comprometimento da renda não pode ultrapassar 30% do total mensal. Essa etapa é essencial para ajustar expectativas e estruturar o planejamento financeiro da compra.

Como adquirir um imóvel por meio de um financiamento?

Após a simulação, o comprador escolhe o banco ou a linha de crédito mais adequada. No Brasil, os financiamentos são realizados por meio de dois principais sistemas:

• Sistema Financeiro de Habitação (SFH): voltado a imóveis de até R$ 1,5 milhão, com juros mais baixos e possibilidade de uso do FGTS.
  
• Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): destinado a imóveis de valor superior, com condições mais flexíveis e taxas definidas livremente entre o comprador e o banco.
  

Nos empreendimentos de alto padrão, o financiamento costuma ser feito via SFI, que oferece mais liberdade contratual e rapidez na aprovação. O comprador assina o contrato de financiamento e, após a aprovação do crédito, o banco libera o valor diretamente ao vendedor ou à construtora.

Análise de crédito

Nessa etapa, o banco realiza uma verificação detalhada do perfil financeiro do comprador, avaliando histórico de crédito, renda, estabilidade profissional e dívidas em aberto. O objetivo é garantir que o financiamento seja sustentável a longo prazo.

São considerados documentos como:

• Comprovante de renda e extratos bancários;
  
• Declaração de Imposto de Renda;
  
• Documentos pessoais e comprovante de residência.
  

A análise de crédito é decisiva para definir o prazo máximo de financiamento, o percentual de entrada e as condições de juros. Quanto melhor for o histórico do comprador, maiores as chances de aprovação e melhores as condições oferecidas.

Análise e avaliação do imóvel

Após a aprovação preliminar do crédito, o banco realiza uma avaliação técnica do imóvel. Um engenheiro ou perito cadastrado é responsável por verificar se o bem está de acordo com o valor declarado, se possui condições estruturais adequadas e se atende aos parâmetros legais e urbanísticos.

Essa vistoria protege tanto o comprador quanto o banco, evitando riscos de supervalorização, vícios construtivos ou irregularidades. Nos empreendimentos da MAC Construtora, essa etapa ocorre com rapidez e precisão, já que toda a documentação e a conformidade técnica estão em ordem desde a entrega das unidades.

Assinatura do contrato

Com o crédito aprovado e o imóvel avaliado, é hora de formalizar a transação. O contrato de compra e venda ou financiamento descreve em detalhes o valor do imóvel, prazos, condições de pagamento, responsabilidades e cláusulas de rescisão.

É recomendável que o comprador leia atentamente o documento e, se possível, conte com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário. 

Pagamento de impostos e taxas

Antes do registro do imóvel, é necessário quitar os encargos obrigatórios:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): cobrado pela prefeitura, geralmente com alíquota de 3% sobre o valor do imóvel em São Paulo;
  
• Custas cartorárias: referentes à escritura pública e ao registro;
  
• Tarifas bancárias: em casos de financiamento, podem incluir taxa de avaliação, seguro habitacional e abertura de crédito.
  

Esses valores representam, em média, 4% a 6% do preço total do imóvel, e devem ser incluídos no planejamento de compra.

Registo no cartório

O último e mais importante passo é o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.  Somente após esse procedimento o comprador se torna proprietário legal do bem. O documento garante a transferência de titularidade e dá validade jurídica à aquisição.

O registro também é fundamental para proteção patrimonial: sem ele, o comprador não tem direito pleno sobre o imóvel, mesmo após o pagamento.

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Realizar a aquisição de um imóvel é muito mais do que uma transação financeira. Cada etapa, da simulação de crédito ao registro em cartório, exige planejamento, confiança e respaldo técnico para garantir que o investimento seja seguro e duradouro.

Ao escolher um empreendimento da MAC Construtora, o comprador encontra um processo de compra transparente, acompanhado por profissionais experientes e com toda a documentação regularizada desde o lançamento. Essa estrutura reduz a burocracia, agiliza o financiamento e oferece total previsibilidade em prazos, custos e qualidade de entrega.

Com mais de quatro décadas de história em São Paulo, a MAC é reconhecida por desenvolver empreendimentos em localizações estratégicas, como Brooklin, Vila Mariana, Campo Belo e Vila Clementino. 

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