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Meu primeiro imóvel: saiba como fazer uma compra tranquila

O sonho de ter o primeiro imóvel próprio ainda é muito forte entre os brasileiros. Em todo o Brasil, mais de 13 milhões de famílias almejam comprar o primeiro imóvel em até dois anos, segundo estudo da Datastore, empresa especializada em pesquisas do setor imobiliário.

Sabemos que adquirir o primeiro imóvel é um marco especial na vida de qualquer pessoa. Seja para conquistar mais independência, morar sozinho, aumentar o patrimônio, não importa o motivo, é necessário planejamento para escolher o imóvel ideal.

Porém, na hora da escolha, inúmeras dúvidas surgem, pois, há diversos fatores envolvidos que, a maioria das pessoas não está habituada. Por isso, selecionamos algumas dicas para ajudar você entender o que é preciso avaliar antes de comprar o primeiro imóvel. 

1. Como saber se estou pronto para comprar meu primeiro imóvel?

Antes de começar as buscas, é necessário analisar se você está realmente pronto para comprar o seu primeiro imóvel. Não existe uma regra para saber quando é a hora certa de comprar o primeiro imóvel, mas alguns sinais podem indicar que o momento chegou.

Alguns sinais de que você está pronto para comprar o primeiro imóvel é querer independência. Você sente que está na hora de ter o próprio espaço, ter liberdade, ter suas próprias regras e construir um lar. Outro ponto pode ser se sua carreira estiver em um momento estável, seu salário te permite fazer um certo investimento e pagar parcelas mensais.

Você vai casar e quer ter seu próprio “canto”? Ou, quem sabe, está pensando em aumentar a família e quer mais espaço? Nessa hora, nada melhor do que se mudar para uma casa própria. Morando de favor ou de aluguel, o espaço costuma ser reduzido. Nesse caso, é necessário um planejamento familiar para saber o tamanho do imóvel que deve-se comprar. Pense no seguinte: você está construindo uma vida, e ter uma base sólida só vai facilitar as coisas lá na frente. Algumas famílias passam décadas pagando aluguel e, depois, se arrependem por não terem investido antes em um imóvel próprio.

2. Como escolher o imóvel para compra?

Adquirir qualquer imóvel requer trabalho, paciência e planejamento financeiro, mas o primeiro imóvel solicita de uma atenção a mais, pois uma decisão equivocada pode comprometer todo o esforço. Para que você não cometa erros na hora de bater o martelo, elaboramos algumas dicas para te ajudar.

  •       Use de abstração ao analisar o imóvel

Caso o seu primeiro imóvel esteja ocupado com a mobília do proprietário, tenha certeza de entender quais são as características do imóvel. Já com o local desocupado, você precisa imaginar como seus objetos ficarão ao serem colocados nos cômodos. A mesma coisa para imóveis que precisam de reformas, pois será necessário um olhar para o futuro e imaginar o que pode caber no espaço ou não.  

  •          Lembre-se das suas necessidades

Nas visitas, você precisa avaliar se o imóvel atende ou não as suas necessidades e, também, olhar ao redor do local, se tem um meio de transporte próximo, infraestrutura, muitos ruídos, arborização, segurança, entre outros aspectos importantes. Se você possui filhos ou pessoas da terceira idade que irão morar com você, é necessário verificar se há escolas perto e opções de lazer voltadas aos dois públicos. 

  •        Tome nota e escreva comentários

Descrever cada imóvel visitado e escrever comentários sobre eles é muito importante na hora da tomada de decisão, pois você irá avaliar os pontos positivos e negativos de cada um e não correr o risco de se confundir, porque quando você visita muitas casas e apartamentos, é comum esquecer as características. 

  •         Seja cordial com o vendedor

Um bom relacionamento com um potencial vendedor é essencial. Nas visitas, faça perguntas sobre o imóvel, todas que surgirem na sua mente, mesmo as que sejam difíceis de responder. É muito mais fácil lembrar ou ter questionamentos quando se está na casa ou apartamento de interesse. Contudo, não se pode esquecer de sempre portar-se com educação e gentileza. 

A segunda dica importante diz respeito a não iniciar negociações, tampouco verificar se o vendedor aceitaria determinada oferta sua durante a visita. Afinal, essa atitude pode fazer com o que o vendedor se sinta acuado, constrangido e, no limite, ofendido. Esta situação pode acabar, muitas vezes, minando as condições para uma boa negociação futura.

3. Quais características básicas que o imóvel precisa ter?

Quando se fala em comprar o primeiro imóvel é preciso considerar muitas coisas, como, por exemplo, gostos pessoais, orçamento disponível, espaço da casa ou do apartamento e outros itens. Mas, quais aspectos não podem faltar no imóvel, quais são os critérios mais comuns para prestar atenção, qual orçamento você deve levar em consideração, são dúvidas que surgem sempre . Mas fique tranquilo(a) que nós te ajudamos.

  • Que aspectos não podem faltar no imóvel?

Para descobrir quais aspectos não podem faltar no imóvel se faça perguntas e as responda, pois, assim, você vai ter certeza que está pensando em tudo que sua casa ou apartamento precisa. As perguntas podem ser: nos lugares que já morou, o que mais te agradou e desagradou, o que fez falta, o que tinha de excesso, o que você mais gosta de fazer, a família vai aumentar num futuro próximo, o que você precisa no seu dia a dia? Com as respostas dessas e demais perguntas, você vai conseguir identificar quais aspectos e itens necessários que precisam ter ou não em seu imóvel. 

  • Quais critérios mais comuns?

Existem inúmeros critérios que você pode considerar, mas há alguns que você não pode deixar de levar em consideração, sendo: condições econômicas, características do imóvel e localização. 

Nas condições econômicas, você deve avaliar o valor do imóvel, calculando o preço dele por m², condomínio, IPTU e contas mensais, como, por exemplo, água, luz, internet, gás, entre outros. Já nas características do imóvel, você deve prestar atenção na área comum, na área útil, quanto tempo o imóvel tem, se tem vaga de garagem e como ela é, número de quartos, tamanho da cozinha, se há suítes, entre outros aspectos que você achar relevante.

Por fim, na localização, você deve verificar como o bairro é conhecido, se é seguro, se há estação de trem, metrô ou ponto de ônibus por perto, se há comércio e se ele é bom e se fica perto de alguma rua ou avenida conhecida por seus amigos e parentes. 

  • Qual orçamento disponível para compra do imóvel

Para comprar um imóvel existem alguns caminhos, sendo um mais simples e outros com mais etapas a serem percorridas. Você pode optar em comprar uma casa ou apartamento à vista com recursos próprios, financiado direto com o proprietário, com o FGTS e por consórcio imobiliário e cada um tem seus pontos positivos e negativos. Mas fique tranquilo, nós vamos te explicar cada um deles. 

 

  • À vista com recursos próprios

 

O pagamento à vista pode ser feito quando você tem o montante total para comprar o imóvel e ele permite uma boa capacidade de negociação, pois o vendedor prefere o pagamento à vista e pode conceder um desconto adicional. Além disso, com esse tipo de pagamento, você não precisa se preocupar com prazos de pagamento, juros, parcelas, entre outros itens, pois dará 100% do valor do imóvel no ato da compra. 

  • Financiamento direto com o proprietário

No financiamento direto com o proprietário é possível pagar uma boa parte de entrada, caso não tenha o montante total acordado e financiar o valor restante. Para nada dar errado, é importante estabelecer condições de pagamento na proposta de aquisição e ambas as partes, comprador e vendedor precisam estar de acordo. 

É importante também que todos os detalhes de pagamento devam estar descritos no contrato de compra e venda de imóveis, incluindo o valor das parcelas, eventuais correções de valor, multas no caso de atraso e penalidades caso haja inadimplência. 

  • Com FGTS

Se você quiser pagar uma parte do valor do imóvel que está sendo adquirido com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), você precisa saber que ele pode ser resgatado em situações específicas. A compra de um imóvel é uma delas. 

É importante ressaltar que para a utilizar o FGTS, O imóvel deve estar localizado: a) no mesmo município onde você exerça sua ocupação laboral principal, nos municípios limítrofes a ele ou integrantes da mesma região metropolitana; ou b) no mesmo município onde você comprove a sua residência há mais de um ano, nos municípios limítrofes a ele ou integrantes da mesma região metropolitana.

Para saber mais informações sobre a utilização do FGTS, acesse o site da Caixa

  • Financiamento bancário

Nesta modalidade, você compra o imóvel a partir do crédito imobiliário fornecido pelo banco de sua escolha. Cada instituição financeira terá uma taxa de juros e critérios diferentes. Por esse motivo, geralmente, esses são os dois principais fatores que você precisa analisar para escolher o banco. 

  • Consórcio imobiliário

O consórcio funciona com um grupo de pessoas que se reúne para comprar um bem, como, por exemplo, um imóvel. Ao comprar o consórcio, você paga parcelas mensais para a administradora, que gerencia o processo. A cada mês um ou mais desses membros são sorteados para receber o dinheiro para comprar o imóvel à vista. A princípio, portanto, é uma poupança forçada até que você seja contemplado.

O consórcio imobiliário não possui juros, apenas a taxa da administradora. 

4. Como funciona o processo de compra do imóvel?

As negociações de uma propriedade podem ser complicadas para uma pessoa sem conhecimento aprofundado sobre o assunto. Caso você esteja pensando em adquirir o primeiro imóvel é preciso estar ciente de todas as peculiaridades de todos os documentos que envolvem o processo de compra do imóvel.

O processo de compra do imóvel tem várias etapas, sendo elas: proposta do imóvel, documentação, despesas, contrato de compra e venda, escritura do imóvel, registro do imóvel e ITBI. 

  • Proposta do Imóvel

A proposta de compra de imóvel é o documento a ser apresentado antes que o contrato seja fechado. Nela, os dados do patrimônio em questão, bem como as negociações determinadas pelo comprador e pelo vendedor, além do intuito de ambas as partes, devem estar especificados. 

O dono da unidade à venda tem a opção de estabelecer ou não, antecipadamente, os métodos de pagamento aceitos e o preço da compra. E, a partir do momento em que a oferta do vendedor for aceita, é formulado o contrato que engloba os detalhes ajustados.

No entanto, no caso da sugestão ser rejeitada, o vendedor terá a alternativa de apresentar uma contraproposta, que será direcionada ao adquirente. Dessa maneira, a negociação seguirá até que se chegue a um acordo satisfatório para ambos.

Além de ser objetiva e clara, a proposta deve conter informações detalhadas acerca do imóvel à venda e do comprador interessado. Dentre os dados necessários estão: Nome completo, contato, número de documentos pessoais e outros dados do dono do bem; endereço, laudo e demais informações sobre a unidade, como metragem e características; referências sobre o corretor responsável pela venda, assim como sobre a imobiliária — se for o caso; método de pagamento e preço que o interessado propõe; data do documento; e assinatura do adquirente.

 

  • Documentação 

A documentação é uma das etapas mais burocráticas e, também, importantes, no processo da compra do imóvel. Há três categorias de documentos: a sua, do comprador, a do vendedor e a do imóvel. É muito importante que tanto o vendedor quanto o imóvel estejam com os papéis organizados e de acordo com a legislação. Afinal, isso pode atrasar o processo de compra. 

Os documentos necessários do comprador como pessoa física podem variar conforme a localização, mas usualmente são: 

  1. RG, 
  2. CPF,
  3. Comprovante de residência, 
  4. Extrato atualizado do FGTS (em caso de utilização do saldo), 
  5. Declaração do Imposto de Renda, juntamente com o protocolo de entrega na Receita ou Notificação do IR,
  6. Cópias de aplicações financeiras, se houver,
  7. Comprovante de renda, e
  8. Comprovante de estado civil.

 

  • Despesas

A compra de um imóvel envolve diversas despesas, além do pagamento da casa ou do apartamento. E elas são:

 

 

  • Contrato de compra e venda

 

O contrato de compra e venda funciona como um compromisso entre o vendedor e o comprador. Nele, fica registrada a intenção do primeiro em entregar a posse do imóvel para o segundo, o qual deverá disponibilizar a quantia correspondente ao valor da propriedade adquirida.

Isso porque a venda só se concretiza com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registro, sendo essa a etapa posterior à da assinatura do contrato. Ele tem por objetivo estipular o valor acertado entre as partes na negociação, as condições e formas de pagamento.

No contrato, é essencial que as obrigações do comprador e do vendedor em relação à negociação que está sendo realizada fiquem bem claras. Por essa razão, a elaboração do documento é uma atividade complexa e, portanto, deve ser acompanhada por um advogado com conhecimentos nesse tipo de transação, para evitar qualquer equívoco.

Existem diversas informações de relevância que devem ser inseridas no contrato para que ele cumpra o seu papel garantidor de direitos, tanto para quem vende quanto para quem compra. Em um primeiro momento, o documento deve contar com os nomes, nacionalidades, profissões, identificações e endereços de ambos os envolvidos — comprador e vendedor.

Em situações em que o segundo for casado, é preciso que os dados de seu (sua) companheiro (a) também constem no contrato para que ele (a) assine a escritura. É necessário, também, que os dados do imóvel estejam presentes no texto. Entre eles, podemos destacar: endereço, número e data de registro junto à prefeitura, descrição do imóvel, características e dimensões da propriedade negociada. 

Quando o imóvel estiver localizado dentro de um condomínio, para fins de proteção do comprador e vendedor, todas as restrições urbanísticas do local devem ser registradas no contrato. Já no caso de imóveis comprados na planta, o documento precisa incluir algumas informações importantes, como: data de início e término da obra; valor total do imóvel e as condições de pagamento (financiamento, consórcio etc.); dados completos, tanto do comprador quanto da construtora e dos representantes da edificação do imóvel;prazo de carência para a desistência do contrato; multa por atraso nos pagamentos; localização e metragem total do imóvel.

 

 

  • Escritura do Imóvel

 

A escritura de imóvel é um documento que é emitido no mesmo tamanho de uma folha de papel ofício, possui o papel timbrado, além do símbolo da República Federativa do Brasil. Mas muito mais importante do que isso, ela é um documento feito em cartório, que transfere um bem imobiliário de uma pessoa para a outra. Em sua  primeira página esse documento tem a lavratura, o histórico do terreno e também do imóvel. Na segunda página fica a parte mais importante: o registro.

Uma escritura de imóvel público somente pode ser feita em um Tabelionato de Notas. Conhecido como “cartório”, na presença do tabelião, que possui fé pública e necessita passar em um concurso de provas e títulos, além de cumprir as demais exigências legais para poder exercer a função.

É necessário salientar que a escritura do imóvel pode ser feita em qualquer tabelionato do Brasil. Mas o seu registro, no entanto, deve ser feito  somente na cidade em que está localizado o imóvel. 

Para a obtenção da escritura de imóvel, existem duas taxas primordiais a serem pagas, uma para o Cartório de Notas e outra para o Cartório de Registro de Imóveis. A taxa do registro é baixa, já a da escritura é mais alta e varia de acordo com o município em que o imóvel está localizado.

Essa taxa é definida pelo Poder Judiciário do Estado e é calculada em cima do valor venal do imóvel, ou seja, o valor estimado pelo governo, considerando as informações constantes no Registro de Imóveis. O valor para emissão da escritura será, então, equivalente a 2% ou 3% dessa quantia. Para saber com exatidão, é necessário consultar a tabela vigente do seu estado e também obter informações sobre o valor dos imóveis com a prefeitura.

 

 

  • Registro do Imóvel

 

O registro de imóveis é o documento que transfere, de forma definitiva, a titularidade de um imóvel. Quando concluída essa etapa, o comprador passa a ser responsável pelo pagamento do IPTU e pode reformar o imóvel ou vendê-lo, por exemplo.

Caso o imóvel seja financiado, só é possível fazer o registro quando o bem está totalmente quitado. Nesse caso, o banco emite outro documento, chamado termo de quitação. Então, o comprador leva esse termo ao cartório de registro de imóveis e faz o registro.

 

 

  • ITBI

 

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um valor devido à prefeitura do município em que o imóvel está localizado. Ele precisa ser quitado assim que se faz a aquisição do imóvel, e a oficialização do processo de compra e venda só acontece mediante seu pagamento.

Esse tributo varia entre 2% e 3% do valor venal do imóvel. A emissão da guia para pagamento e as regras também variam de acordo com o município. Portanto, é recomendável procurar o atendimento da prefeitura para ter informações mais precisas, como o prazo para pagamento e a possibilidade de parcelamento que está disponível em algumas cidades.

Ainda assim, a escritura de imóvel pode ser obtida sem o pagamento do ITBI. No entanto, o registro só é possível mediante comprovação do pagamento do imposto, ou seja, esse acaba sendo um custo obrigatório. Outro ponto fundamental, embora pouco conhecido, é que alguns proprietários podem se enquadrar em uma categoria que recebe o desconto de 50% dos valores de escritura e registro. Esse é o caso de quem compra o seu primeiro imóvel residencial. Só que diante disso, há um limite máximo do valor do bem adquirido. Essa informação deve ser verificada nos cartórios do município em que se localiza o imóvel.

5. Erros que você não pode cometer ao comprar seu primeiro apartamento

Na empolgação do primeiro imóvel, muitos erros podem acontecer, mas há alguns que são irreversíveis e podem acabar prejudicando toda a experiência de compra. 

Nós conseguimos identificar alguns comportamentos durante o processo de compra que podem gerar graves prejuízos e vamos te contar para você não os cometer e não se prejudicar ou se arrepender. 

  • Não avaliar a realidade do mercado

Um dos erros mais comuns é não pesquisar sobre o empreendimento e não conseguir perceber se está fazendo ou não um bom investimento. 

A internet pode ser uma grande parceira nesse momento. Logo verifique qual é o valor do metro quadrado pela região dos imóveis que despertam o seu interesse. Vá atrás de blogs, sites, anúncios sobre a área e conferências de discussão. Revistas que falam, exclusivamente, sobre o assunto e livros podem ajudar no apoio e ampliação do seu estudo sobre essa questão.

  • Não respeitar seu orçamento pessoal

Por incrível que pareça, muitas pessoas desconhecem seu orçamento pessoal. Isso ocorre porque você não deve considerar apenas o que está escrito em seu holerite, mas sim quanto efetivamente entra na sua conta no final do mês. Somente dessa forma é possível estipular um valor viável para economizar e comprar um apartamento.

Comece pegando sua remuneração bruta e desconte, de cara, as despesas fixas — que não poderiam deixar de ser pagas. Afinal, esse é um capital que você jamais terá à disposição, a menos que mude seus hábitos de vida. Observando quanto restou, monte a sua programação e defina objetivos reais em curto, médio e longo prazo.

  1. Desconsiderar outras despesas

Depois de descontar as despesas fixas do seu salário, chegou a hora de fazer uma boa análise sobre os gastos eventuais, visto que eles podem ser responsáveis por uma boa fatia do seu orçamento. Dessa maneira, você também consegue controlar melhor sua vida financeira, pois fica mais simples fazer o planejamento mensal.

Além de colocar tudo no papel, é recomendado ter uma boa conversa com a família e explicar que esse é um momento de investimento. Enfatize que a geração de patrimônio é benéfica para todos, até mesmo porque um imóvel pode trazer mais estabilidade ou servir como fonte de renda passiva durante muitos anos (e até décadas).

  • Visitar o imóvel só uma vez

Caso você esteja buscando por uma casa ou apartamento que já esteja pronto para vistoria, não deixe de conhecer o local e conferir que a construção foi finalizada, com um bom acabamento, segurança e respeitando o projeto da planta.

Visitar o imóvel é a primeira parte para garantir que você não está entrando em um golpe ou em um espaço que não respeita o anúncio publicado. Além disso, também é importante agendar visitas em diferentes horários do dia. Dessa forma, é possível visualizar a iluminação do local, movimentação da rua e conhecer um pouco mais dos vizinhos.

  • Se preocupar demais com aspectos desnecessários

Não se preocupe com coisas que não vão acrescentar em nada na compra do imóvel. Deixe toda a sua atenção para a vistoria, para a leitura minuciosa do contrato, para avaliar a localização e aspectos que fazem toda a diferença.

Perder tempo com aspectos desnecessários pode te levar ao erro e fazer com que você tenha a experiência da compra do seu primeiro imóvel prejudicada. 

  • Não ler o contrato minuciosamente

É o papel assinado e lavrado que vale, não o aperto de mão entre as partes. Muitas dores de cabeça surgem no futuro porque o que foi acordado verbalmente não se concretizou no contrato. Deixar de ler o contrato é um erro cometido por muitos e suas consequências são as mais indesejadas possíveis.

Contratos de gaveta costumam não ser compatíveis com a realidade do empreendimento, pois são demasiados genéricos. Ao comprar um imóvel, é sempre bom ter a ajuda de um corretor especializado ou até de um advogado, que garantam os interesses do comprador no contrato.

  • Não pesquisar o histórico da construtora ou imobiliária 

Outro erro clássico é a questão de não pesquisar profundamente o histórico da construtora. Se informar o máximo que puder pode facilitar na escolha da empresa para negociação ou até desistir do negócio.

Nós da MAC Construtora e Incorporadora temos orgulho de sermos 100% transparentes com nossos clientes e sempre deixamos tudo à disposição dos interessados em adquirir algum de nossos empreendimentos. Nosso site está repleto de informações e, também, de depoimentos de outros clientes que já passaram pela experiência de adquirir um imóvel da MAC. 

Tenha em mente que a decisão da compra de um imóvel é um dos momentos mais importantes da vida de qualquer pessoa. A concretização desse sonho requer calma, planejamento e atenção. Mas agora você já sabe como agir, não é mesmo?

Caso esteja interessado em adquirir o seu primeiro imóvel da MAC, acesse a aba de empreendimentos do site e venha visitar os decorados. 

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